新闻专栏
7月
10
股市波动楼市成资金避难所 负利率支持楼价升 中上价物业破纪录取代细价楼主流地位 经络:预测2015年全年新取用按揭贷款额升24%至2,649亿元

 

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,2015年上半年受惠北水南调,股楼皆旺,港股进入大时代,楼市亦掀起“套股换楼”及“套楼换股”两股热潮,带动按揭贷款额突破千元。踏入下半年,港股受内地股市拖累及希腊债务危机双重夹击,恒指7月份急挫,不过中央正积极推出救市方案,恒指今日出现反弹,平复市场波动情绪。除非恒指跌势再次恶化,严重动摇买家信心,或令部份流动资金短缺的买家置业步伐受阻,否则楼市相对股市稳定,加上迟迟未见美国加息讯号,相信在负利率因素支持下,楼市有机会成市场资金避难所。

下半年多个新盘正酝酿推出,料以中上价物业为主,发展商将继续采取优惠策略促销,刺激一手市场购买力,届时业主亦会加入竞争以吸纳向隅客回流二手市场,增加按揭需求。不过股市波动难免影响市场气氛,预期楼按市场将出现价升量稳局面,料2015年全年新取用按揭贷款额按年升24%2,649亿元,并创五年新高,涉及宗数仅升8%75,390(图一)

(图一)

上半年楼按市场回顾

  1. 上半年新取用按揭贷款额料升四成

今年首季政府推出新一轮收紧按揭措施后,楼市成交短暂受压,不过次季受惠于港股大时代的财富效应,抵销相关措施影响力,买家陆续重返楼市,成交亦逐步回升根据金管局最新住宅按揭调查数据显示,今年首5个月的新取用按揭贷款金额及宗数录得1,057亿元及32,246宗,与去年同期的695亿元及23,494宗比较,分别有52.2%37.3%大跃进,更为同期的四年新高;至于今年首5个月新批按揭贷款金额则录得1,345亿元,较去年同期的945亿元增加约42.5%。总结2015年上半年,按揭贷款先跌后回稳,料新取用按揭贷款金额达1,207亿元,与去年上半年的870亿元比较,升幅接近四成。

  1. 受惠财富效应   中上价物占比近挑战五成创新高

经络去年预期今年中上价以至豪宅物业价格有待追落后空间,事实上,近年上车盘价格急升,与中上价物业价格差距大幅收窄,适逢今年初金管局再出招收紧按揭,将实力不足者淘汰出局,以及在财富效应带动下,购买力转投至中上价物业,推动该类物业按揭贷款比例创新高。从经络按揭转介研究部数据可见,按物业价格划分,以价值介乎5001,000万元的中上价物业表现胜一筹,占按揭市场比例由去年下半年的41.5%急升6.2个百分点至今年上半年的47.7%,挑战五成水平,不但创2005年有纪录以来历史新高,更破纪录取代细价上车盘主流地位。至于细价上车盘,除了盘源买少见少,亦因为按揭成数越收越紧提升上车客入市门槛令成交减少,导致今年上半年200万元以下物业及200500万元的物业占比双双下跌,两者占市场比例分别跌至只有4.4%36.6%纪录新低,至于逾千万物业表现则相对平稳(图二)

(图二)

  1. 内地客占比仅5.1%创六年新低

内地客以往热爱来港置业,原因之一,人民币及港楼均具升值潜力,变相购买港楼有折扣优惠,不过本港楼价由09年起连续6年上升,累计升幅近1.5倍,内地客宁愿选择往较低水的海外物业市场寻宝。与此同时,非本地客现时来港置业备受种种印花税限制,入市成本大幅上涨,即使发展商以优惠价促销新盘,仍未能激起内地客以往对港楼的热情。根据经络按揭转介研究部数据显示,今年上半年内地客占整体按揭市场比例跌至5.1%,按年下跌2.9个百分点,并创同期的六年新低(图三),由此可见,内地客来港置业的高峰期已成过去,本港楼市的购买力取而代之由本地用家支持。

(图三)

下半年楼按市场前瞻

  1. 股市波动  砖头起资金避险作用

港股经历五穷六绝,惟踏入七月并未翻新,至今不足10日累计跌近3,000点,触发小股灾,虽然今日呈强势反弹,但不少投资者选择避走股票市场,料促使资金由波动的股市流入较稳定的楼市避险。展望下半年,股市波动无阻发展商推盘步伐,为协助买家置业,将继续为旗下新盘提供灵活的置业方案,包括按揭计划及税务优惠等。鉴于楼价企稳砖头有价,加上低息环境持续,投资者需求为资金另觅出路,料“弃股换楼”个案增加,楼市将成资金避难所,因此预计下半年新取用按揭贷款宗数可录约39,145宗,较上半年的36,246宗增加8%,涉及金额料达1,442亿元,较上半年的1,207亿元增加两成。

(表一)2015年下半年预测:

注:最新20155月份数据,6月份及下半年为预测数字

  1. 下半年升幅主要来自一手    全年新取用按揭额料增长24%

值得注意,下半年约有20个新盘即将届入伙期,涉及单位数以千计,相信年底前将会是该批新盘上会的高峰潮,因此相信升幅主要由一手按揭带动,料下半年一手按揭额可达380亿元,较上半年的255亿元增加近五成,期内二手按揭及转按贷款额料增12%1,062亿元,届时2015年全年新取用按揭贷款累计可达2,649亿元及75,390宗,较去年全年的2,138亿元及69,610宗分别增加24%8%。由于新盘以中上价物业为主,价格普遍介乎5001,000万元,此以推算,全年5001,000万元的中上价物业按揭表现占比有机会冲破五成关口。

(表二)2015年全年预测:

注:最新20155月份数据,6月份及下半年为预测数字*

  1. H按产品使用比例挑战九成高位

上半年在政策市下,整体按揭业务竞争加剧,银行纷纷推出额外现金回赠、超市礼券、高息存款户口及信用咭免签帐等优惠吸客,引起金管局关注。由于金管局建议按揭优惠回赠上限为按揭额1%,为免超出指引水平,个别大型银行已暂停推出额外优惠,料竞争力将随之而减弱。

料下半年银行之间的竞争将集中在按揭产品方面,由于最优惠利率(PRIME)已跌至历史低位,以最优惠利率为基础的P按计划,由20125月起,实际利率已长期保持2.15厘,对比与同业拆息(H)挂勾的H按计划,实际利率约1.94厘,明显悭息0.21厘,加上个别银行提供之H按计划,锁息上限与P按实际按息水平一致,有效降低同业拆息波动风险,相信年内H按产品会持续受业主欢迎。根据金管局住宅按统计数据显示,与同业拆息(HIBOR)挂勾的H按计划之使用比例由去年7月起,已连续11个月达八成以上水平,为2010年后最长纪录,今年最新使用比例更高达85.2%,由此可见,H按计划深受业主爱戴,而以最优惠利率(P)为基础的P按计划,使用比例跌至只有12.2 %,至于定息按揭产品则严重落后大市,已连续15个月没有业主采用。为争取2015下半年的新盘按揭市场份额,料银行会集中推出优化H按产品,届时H按计划使用比例料更上一层楼,挑战九成高位(图四)

(图四)

  1. 港加息落后美国   “经络按息”2.15厘以下窄幅徘徊

2008年金融海啸后,本港按揭利率跌至历史新低,预期美国加息,本港按揭利率正常化进程将无可避免。理论上本港息口走势某程度取决于美国加息步伐,但实际上银行亦会因应影响市场购买力的政策及经济因素作出调节,本港加息步伐或落后于美国

根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于5月份录得1.95厘,连续14个月处于2厘以下水平。市场普遍预期美国9月份有机会加息,不过刘圆圆认为,本港银行亦未必会跟随。究其原因,银行经历七次收紧按揭政策管理,风险管理明显增强,其次是现时市场资金相当充裕,截至今年6月份,本港银行体系结余高企3,100亿元以上,最新港元贷存比率最新跌至77.9%,创201012月后新低,上述两项数据均反映目前资金成本欠上升压力,相信银行倾向乐意为优质业主提供有抵押贷款,尤其下半年新盘上会潮将至,银行势积极优化低息的H按产品吸引业主,在H按计划使用比例高企的情况下,料届时“经络按息”仅于2厘至2.15厘窄幅徘徊(图五)

(图五)

刘圆圆补充,本港按揭利率持续高于通胀率,经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率)由2010年至今仍处于负按息利率水平,为按揭史上最长纪录,截至今年5月份,最新经络实质按息仍处于负1.84%,负按揭利率时期已持续达六年,按息上调压力有限,促使市民购买砖头保值,对楼价有支持。今年上半年平均按揭贷款额已升至328万元,楼按市场价升量稳局面持续,因此2015年全年新取用按揭贷款额可望创出2,649亿元佳绩,较去年全年增加24%

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