新闻专栏
10月
03
美联: 资金流入中细价楼 新界楼价升幅赢大市 平均楼价势破97 经络迎上车客 推定息按揭优惠

楼市正式踏入第四季,新界区(不包括愉景湾、西贡及将军澳区,下同)二手市场中小型楼交投持续活跃,而一手新盘战更趋热烈。美联物业董事布少明表示,新界区继“珑门”及“迎海”推售后,多个一手项目有机会陆续于第四季登场,为市场注入新动力。一手热销带动下,新界区二手楼市活跃,再适逢QE3出台,延续低息期至2015年,刺激买家入市信心,虽然金管局推收紧第二套楼房按揭措施,惟对集中细价上车盘之新界区楼市影响甚小,该区楼价升势强劲,不少屋苑纷纷录得高价成交。预期短期内在低息及通胀环境下,新界区一二手将备受买家追捧,吸纳市场购买力。事实上,本年新界区楼价跑赢大市,反映中小型物业需求殷切。美联物业特别夥拍经络按揭转介推出“定息按揭计划”,让买家享定息供楼优惠。

新界区价升量跌 楼价升14.1%跑赢大市
布少明表示,九月份新界区两个大型新盘“珑门”及“迎海”同步推售,掀起新盘战幔,惟由于土地注册登记需时,数据暂未反映出市况。根据土地注册处资料,新界区(不包括愉景湾、西贡及将军澳区)本年第三季一手私宅注册量录得1018宗,较第二季之1182宗下跌约13.9%,而同期一手私宅金额录得约92亿元,较第二季之123亿元下跌约25.3%。料来季新界区多个新盘项目相继登场,相信将大幅推高一手注册及成交金额。

二手方面,土地注册处资料显示,新界区本年第三季二手住宅注册量及金额分别录得约8385宗及275亿元,较第二季的9448宗及294亿元分别录得约11.3%及约6.5%的跌幅。虽然新界区二手注册量减少,惟其所占全港之比率却依然企稳,第三季录得约47%,保持近一半市占率。另一方面,回顾今年新界区楼价则升幅显著,根据美联楼价走势图,最新新界区住宅平均尺价录得约5392元,非常贴近97年楼价高峰之平均尺价5401元,相差幅度仅0.2%,而相比去年12月之平均尺价4665元,本年累积上升约15.6%,升势凌厉,更轻微跑赢大市所录得的15.2%之升幅(图一),虽然政府于第三季内多番出招表示将增加住宅供应,惟市场刚性需求强劲,加上业主普遍叫价强硬,合理盘源逐渐收窄,故带动楼价上扬。显示新界住宅极具潜力,深受市场追捧。

图一:新界区二手楼价走势凌厉


注∶新界区不包括愉景湾、将军澳及西贡
-美联分区楼价走势图 (新界区)乃根据区内(不包括将军澳区)部份著名私人屋苑于每月土地注册处登记的买卖注册个案,并计算加权平均数。每月注册量乃反映前一个月的买卖市况,而尺价则根据该月的注册个案计算而成
* 8、9月尾楼价属临时数字,日后得到更详尽资料后将作出修订
-计算成交的过程或会删减部份特殊的成交个案
资料来源:土地注册处及美联物业资料研究部 

新界部份屋苑楼价升势明显
美联物业新界区营业董事欧沚轩表示,新界区楼价看涨,多个指标屋苑升势亦特别明显,部份同类型单位近九个月便录得约两成之楼价升幅差距,表现惊人。根据土地注册处资料,东涌映湾园一个10座低层C室749尺单位于土地注册处去年12月录得之成交价仅355万元,尺价约4740元,但今年9月份屋苑另一个同类型单位注册登记则以约428万元成交,尺价约5714元,升幅约20.6%。沙田第一城一个52座高层C室410尺户土地注册处去年12月录得成交价约239万元,但今年9月份屋苑另一个同类型单位成交价则为288万元,尺价由5829元升至7024元,相差约20.5%。

此外,同样对比土地注册处去年12月及今年9月之同类型单位成交,金狮花园1期E座中层6室452尺户、嘉湖山庄丽湖居一个5座高层D室709尺、荃湾中心天津楼高层C室531尺户、浪翠园1期4座中层E室593尺户、柏慧豪园6座高层E室656尺户、珀丽湾6座低层E室706尺户分别录得约19.7%、19.5%、16.1%、14%、13.3%及13.2%之楼价差距(表一),引证新界区二手市场承接力强劲,单位放盘深受市场欢迎,有价有市。 

表一:新界区个别类近成交个案

物业地址

注册登记日期

成交金额

单位面积

平均尺价

升幅

映湾园10座低层C室

16/12/2011

$3,550,000

749

$4,740

 

映湾园10座低层C室

21/09/2012

$4,280,000

749

$5,714

20.60%

沙田第一城52座高层C室

01/12/2011

$2,390,000

410

$5,829

 

沙田第一城52座高层C室

20/09/2012

$2,880,000

410

$7,024

20.50%

金狮花园1期E座中层6室

30/12/2011

$1,780,000

452

$3,938

 

金狮花园1期E座低层6室

07/09/2012

$2,130,000

452

$4,712

19.70%

嘉湖山庄丽湖居5座高层D室

30/12/2011

$2,200,000

709

$3,103

 

嘉湖山庄丽湖居5座高层D室

17/09/2012

$2,630,000

709

$3,709

19.50%

荃湾中心天津楼高层C室

15/12/2011

$2,180,000

531

$4,105

 

荃湾中心天津楼低层C室

11/09/2012

$2,530,000

531

$4,765

16.10%

浪翠园1期4座中层E室

30/12/2011

$2,738,000

593

$4,617

 

浪翠园1期4座中层E室

04/09/2012

$3,120,000

593

$5,261

14.00%

栢慧豪园6座高层E室

19/12/2011

$2,460,000

656

$3,750

 

栢慧豪园6座高层E室

21/09/2012

$2,788,000

656

$4,250

13.30%

珀丽湾6座低层E室

29/12/2011

$3,260,000

706

$4,618

 

珀丽湾6座低层E室

05/09/2012

$3,690,000

706

$5,227

13.20%


新界区不乏破顶及SSD盘获利成交
新界区楼价上升动力大,不少屋苑更录得高价及破顶成交,欧沚轩以近日美联物业促成之成交个案举例,一个沙田伟华中心4座低层H室单位,面积约404尺,,成交价约329万元,平均尺价约8144元,创97年后屋苑尺价新高。原业主10年1月以约179.8万元买入,转手物业升值约83%。另一个沙田中心海宁大厦高层E室一房单位,面积约377尺,获投资者以约320万元承接,尺价约8488元,亦创97年后屋苑尺价新高。原业主09年6月以约168万元买入,物业转手升值约九成。荃湾愉景新城亦录得一宗高价成交,一个6座高层C室610尺山景户,获同区租客以约433万元购入,平均尺价约7098元,为屋苑同类型单位今年新高价。原业主97年4月份以约378.4万元买入单位,转手赚约54.6万元。深井碧堤半岛5座顶层一个特色相连户,面积约2252尺,以约2212万元易手,尺价约9822元,创屋苑尺价新高。(表二)

表二:新界区近日高价成交

单位

尺数

成交价

平均尺价

说明

沙田伟华中心
4座低层H室

404尺

329万元

8144元

97年以后屋苑尺价新高

沙田中心
海宁大厦高层E室

377尺

320万元

8488元

97年以后屋苑尺价新高

荃湾愉景新城
6座高层C室

610尺

433万元

7098元

98年以后屋苑同类型尺价新高

深井碧堤半岛
5座顶层特色相连户

2252尺

2212万元

9822元

屋苑尺价新高


欧沚轩续称,由于现时二手造价吸引,不少持货未够两年之业主趁好价出货,扣除额外印花税后,仍获利不少,日前美联物业便促成两宗SSD盘转手获利之成交。一个沙田中心海宁大厦低层C室单位,面积约405尺,获用家以约302万元承接,尺价约7457元。原业主于11年3月以约218万元买入,是次转售扣除5%额外印花税约15.1万元,账面仍获利约68.9万元。映湾园一个3座低层G室单位,面积约1050尺海景户,成交价约585万元,平均尺价约5571元。原业主11年1月以约400万元买入,扣除5%额外印花税约29.25万元后,账面仍获利约155.75万元。(表三) 

表三:新界区近日SSD成交

单位

尺数

成交价

平均尺价

原业主
买入时期

原业主
买入价

额外印花税

利润

沙田中心
海宁大厦低层C室

405尺

302万元

7457元

11年3月

218万元

15.1万元

68.9万元

映湾园
3座低层G室

1050尺

585万元

5571元

11年1月

400万元

29.25万元

155.75万元


低息环境利好楼市 收紧按揭对细价物业影响较小
美联物业新界区营业董事杨庆松指出,受市场刚需带动,新界区楼市由于集中中小型楼,一直备受上车客追捧,而整体楼价持续上扬,更推动不少市区客到新界追落后入市,消化不少相对市区低水之盘源,成该区楼价强大后盾,故此,近年该区300万或以下之二手注册量占整区比率持续下滑,单单今年便由第一季之7成跌至今年第三季约58%(图二)。而近日美国联储局推出第三轮量化宽松措施,延续低息环境,利好因素配合一手新盘热销气氛,大大加强买家入市信心,不惜追价入市。即使金管局即时收紧第二套房按揭成数,惟因针对投资买家,对以用家为主导之新界区市场影响不大。

图二:楼价上升 新界区细价物业比率减


另一方面,金管局收紧按揭措施有机会令部份投资者转投细价物业,细价物业以新界区最多,根据土地注册处资料,全港三区中,今年300万元或以下之物业注册集中于新界区,注册宗数达16256,占全港之61.3%,九龙区则录得7640宗,占约28.8%,港岛区则录得2620宗,只占约9.9%(图三)。因此,当投资者考虑政策及息率风险等因素后,由于中小型物业涉及资金有限,故新界区楼市将较为受惠。

图三:2012年至今^各区300万元或以下二手住宅注册量分布


嘉湖、一城、珀丽湾位列新界三甲屋苑
杨庆松补充,回顾今年新界区十大最活跃屋苑,大部份属于细价物业市场,嘉湖山庄以905宗注册量遥遥领先居于首位,沙田第一城亦以597宗屈居第二位,而珀丽湾(351宗)、荃湾中心(333宗)、映湾园(324宗)及新港城(312宗)皆录得逾300宗注册。大兴花园、海滨花园、金狮花园及豫丰花园则分别录得289宗、254宗、251宗及220宗,依次位于第七至十位。在以上十大屋苑中,除珀丽湾、映湾园及新港城,其余七个屋苑过半数为300万或以下之注册,可见细价物业对市场之巨大魅力。

政府加快审批 第四季新界区一手市场占先机
布少明指出,由于政府早前表明将加快审批预售楼花同意书以增加供应,加上现时楼市气氛畅旺,促使发展商加快推盘节奏。而有机会于第四季推售的新界区楼盘项目预计约有3688伙,规模最大的为元朗“尚悦”项目,约2580伙,而同区另外还有“尔峦”涉约800伙,皆有机会短期内推出应市,相信一旦推出,将继“珑门”及“迎海”成备受市场瞩目之大型项目。展望第四季新界区新盘战将继续吸纳市场购买力,于一手市场处于领先地位。

把握上车入市潮 稳“定”供款有预算
为配合市场对上车置业及多元化按揭产品的需求,经络按揭转介特推介“定息按揭计划”予美联物业之客户。经络按揭转介高级首席副总裁张颢曦表示,九月中旬推出之第五轮收紧按揭措施,主要针对多重按揭置业人士,对于资金较充裕的首次置业人士料影响有限,因此预期上车热潮仍会延续至今年第四季。为照顾上车人士之置业按揭需要,该“定息按揭计划”可以使客户稳定掌握每月供楼开支,按揭息率水平低至2.15%。选用上述计划的客户可享首36个月定息年利率优惠,其后按揭息率低至P*-3.1% (P*为5.25%),实际按息仅2.15%,罚息期3年,现金回赠高达1 %,为近期市场上罕见的按揭计划。

张颢曦续指,对于有意上车置业人士而言,采用定息按揭产品锁定低息,供款期内不但可以免除利率波动的影响,除此之外,更可有效掌握每月的供楼开支。而上述计划将适用于新造楼宇、二手物业及转按业主,按揭成数可高达楼宇估值之90%,贷款额不少于100万元,按揭贷款年期最长可达30年,计划由即日起接受申请,客户必须在指定日期前提取按揭贷款,名额有限,先到先得。

按揭优惠特色

  • 1%现金回赠
  • 罚息期3年
  • 贷款额不少于100万元
  • 贷款年期最长30年

备注:

  • 2012年10月3日银行最优惠利率(P)为5.25% p.a.
  • 一切条款及细则以银行最终批核为准。

 

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