新闻专栏
2月
28
美联: 本港楼市已属“非理性亢奋”状态 美联放弃较早前楼市今年升11%之预测

政府新一年度财政预算案出炉,提出今年推出3至4万个私人住宅单位应市。惟刚过去的周末一、二手交投反而炽热,美联集团高级执行董事黄锦康认为,本港楼市现在已属“非理性亢奋”状态,因此,美联放弃较早前今年楼市升11%的预测。黄锦康续谓,虽然政府增加供应旨在解决楼市供求失衡的燃眉之急,惟目前的失衡属短期性,不应该为解决短期失衡而制造出长期问题。高逾三万个单位有机会令楼市供大于求,若持续有此供应,加上今年加息压力升温,若届时息口向上,后果恐比97年八万五更加严重。黄锦康呼吁政府“前事不忘、后事之师”,审慎制定土地供应政策。

供应不平衡 属短期问题 
黄锦康指出,政府公布的一系列包括新增勾地表土地、主动推地拍卖及招标项目等,料共提供约35,400伙私楼单位应市。根据运输及房屋局资料显示,虽然近几年即05至10年平均每年私楼供应仅约12,300伙,造成市场供应量较少,支持近年楼价稳步向上;但99至04年期间,平均每年供应单位数目都有约26,883伙, 结果令当时楼价急转直下,多年来萎靡不振,可见供应短缺只是近年的短期失衡问题,不应以长期持续增加供应来解决短期不平衡问题。

: 楼市现在只属短期失衡


增加高铁沿线供应 避免资源错配 
此外,政府是次新增加供应的地理位置分布,黄锦康认为有资源错配之嫌。根据美联物业资料研究部及土地注册处资料显示,09年九龙站物业升幅约为35%,与港岛及新界升幅较大的地区相若;直至2010年,由于受到高铁效应带动,九龙站楼价从09年12月至11年1月,录得高达61%之升幅,高居全港之冠,远远领先其他区域。由此可见,过去两年楼价升浪主要由九龙站等高铁沿线地区物业带动,加上高铁效应备受内地资金追捧,此类地区楼市已经求过于供。

: 2010年的高铁效应 使本港楼价进一步升温


然而,在2011至2012年的政府土地供应地区分布中,多幅土地均集中于将军澳、沙田、屯门等地区,而九龙站等高铁沿线相对明显为少,西九龙仅1幅土地。因此,建议政府在增加土地供应时应该对症下药,有针对性增加高铁沿线区域的土地供应,而不是在全港范围盲目加推,从而真正令市场供求平衡,避免资源错配。

前事不忘 后事之师 
黄锦康续指,回顾97年时的香港楼市,可以发现历史有惊人的相似。97年之前楼价持续上升,迫使政府与97年的施政报告中推出八万五政策,而当时大部分市场人士及市民均认为政府大幅增加供应有利楼市,纷纷憧憬楼价续升,随后出现业主反价封盘、买家积极入市的局面,与此次财政预算案之后本周末一、二手成交持续畅旺的表现十分雷同。

根据房屋委员会资料显示,本港在99年至01年期间,曾经达到八万五的目标,那时私楼供应最多也只有31000伙。若将过去97年以来的私楼落成量与按揭利率比较,可见在01年至04年,息口虽然回落,但落成量维持高企仍然导致楼价回落。展望2011年及未来几年,本港息口料步入上升周期,若供应量如财案所计划的每年提供3至4万个私楼单位,那么息口与落成量料同步上升,或令楼价受压向下,重蹈97年八万五之覆辙。

: 按揭利率与私楼落成量有机会同时上升


今年可兴建单位数目料增加
美联物业首席分析师刘嘉辉表示,若将新一年度勾地表及招标出售表内52幅住宅地皮按地区及面积分布的话,当中面积逾1公顷的大型地皮则有16幅,占3成左右,加上今内会有不少大型项目招标,如铁路上盖项目等,料此类地皮会吸引大型发展商竞投。至于该52幅地皮中,以面积0.5公顷或以下的小型地皮最多,共有21幅,占约4成,此类地皮正正适合小型发展商竞投,在饿地已久情况下,相信会积极试勾地皮,料新一年度发展商吸纳土地储备可兴建的单位数目会增加(见图)

图:新一年度勾地表及招标出售表内52幅住宅地皮按地区及面积分布

资料来源:地政总署

一般住宅项目由动工至落成需时,动辄长达4至5年,因此若新一年度政府悉数推出30,000至40,000个单位的土地供应,预期2016年落成量或有机会大幅飊升。若以预售楼花形式推售,最快于2至3年后可应市;不过,相信市场未必能承受此庞大供应量,并有可出现供过于求的情况。根据差饷物业估价署资料显示,近10年平均私楼入住量约为19,200多伙,过去20年平均则为20,600多伙,即使远至过去30年平均亦为22,400多伙。

通胀将引发利率上升 
经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,现时美国仍然处于量化宽松的状况,令美国之联邦储备达至破纪录之1.1万亿美元之水平,远超过雷曼兄弟倒闭前的500亿美元水平,而在有机会再出现QE3的情况下,资金将进一步充裕,逐步引致通胀不断上升。以七十年代至今的历史数据可见,美国通胀与利率有着紧密之关系,现时消费物价指数仍低企时美国之联邦基金利率仍未有上升之压力,一旦通胀令指数上升,预料利率将重返上升周期;而本港利率主要受美息影响,本港业主亦必须注意息口上升而引发之影响。

综上所述,黄锦康重申,此次财政预算案增加供应的大方向虽然是好,但不能作为长期政策,否则恐重蹈8万5的覆辙,甚至有过之而无不及。而为了有针对性解决本港楼市供应部平衡的问题,建议应该从楼价升幅最迅猛的地区,如高铁站沿线入手,多增加此类地区的供应,从而有的放矢,避免资源错配,真正令本港楼市健康平稳发展。

 
回上頁
按揭计算机
更多功能
楼价
HK$
按揭成数
%
按揭年期
按揭利率
%
结果
按揭金额
HK$
0
按揭期数
0
首期
HK$
0
每月还款
HK$
0
立即估价
手机应用程式

香港湾仔告士打道160号
海外信托银行大厦17楼

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息