新闻专栏
3月
07
美联:负担比率或低估 致“错误安全感”及“温水煮蛙”效应 经络推“全城至低”1.68%定息按揭

预算案之后,市民并未因为大幅增加未来私宅供应而放缓入市步伐,反而财案后的周末一、二手持续畅旺。美联集团高级执行董事黄锦康表示,现时供楼负担比率(Affordability Ratio)维持在近4成的健康水平,但如果考虑楼龄因素,负担比率实际已升至近6成。若本港楼价进一步攀升,加上息口调头回升的话,届时供楼负担有可能逼近97年逾9成的水平,呼吁广大市民小心留意,不要因此产生错误的安全感(False Sense Of Security),避免出现“温水煮蛙”的效应。



美联物业首席分析师刘嘉辉表示,根据美联楼价走势图显示,本港楼价自08年金融海啸后重拾升轨以来,迄今已累升约66%,现时平均尺价录得约5,557元,距97年高峰期的6,208元仅相差约一成。

刘嘉辉续谓,本港按揭息率持续低企,令供楼负担比率相应维持近4成的低位,与97年逾9成的负担比率相比,明显为低。若将楼龄因素考虑在内,97年录得6,208元尺价所选取的指标屋苑平均楼龄为10.8年,而现时的平均尺价5,557反映的平均楼龄已达19.8年。若现时同样以10.8年的平均楼龄作计算,现时楼价实际已高达8,343元,较97年高峰时高逾3成。以平均尺价为8,343元计算,供楼负担比率已经高近6成,较之前近4成的负担比率高近20个百份点,远高于健康的供楼负担比率水平。



按息加3厘令负担比率升逾9 
黄锦康分析,若现时楼价上升2成,即平均尺价为6,669元,较97年高峰期高约7%;若再将楼龄因素考虑在内,楼价上升2成,尺价即升至10,012元,比97年高峰时更高出逾6成。若按揭息率由现水平的2.2%,上升至5.2%,则供楼负担比率将超过9成,直逼97年的93.2%,令楼市风险增加。黄锦康因此呼吁,市民不应因为现时低息及楼龄因素未计算在内,令供楼负担比率续低而产生错误的安全感(False Sense Of Security),避免出现“温水煮蛙”的效应。

加息预期增加定息按揭需求 
黄锦康续表示,回顾过去十年之息口走势,于2001年,911事件严重影响美国经济发展,联储局连环减息将美国联邦基金利率逐步调低,利率由2001年3月的6%下滑至12月底的1.75%,低息一直持续,直至2003年,更进一步低至1%的超低息水平。2004年美国经济走出谷底,息口预期上调的讯号响起,当时本港市场上的定息按揭计划随之应运而生,因应客户面对息口上升而带来的压力,推出定息按揭产品回应需求。

据经络按揭转介研究部及金管局的数据显示,随着息口于2003年达到超低水平,市场人士料息口已见底,加息之预期逐渐浮现,在面对加息的预期之下,促使供楼人士纷纷由浮息按揭计划转投定息按揭计划,希望锁定利息开支。因此,定息按揭使用比例由2004年初的8.7%升至6月份的14.4%,8月份更达到15.5%的历史高位。至2005年初,市场再度憧憬美国经济发展条件改善,引发加息,选用定息按揭计划的用家比例再冲上8.4%有纪录以来第三高位,而当时反映普遍按揭新客户一般可做到最新的实际按息水平,即经络按息(M-rate)则在2005年中起上升,及后升至5.5%,可见预期加息效应与市民对定息按揭的需求成正比。

近期美国经济数据表现造好,持续多时的货币“量化宽松”有机会提早结束,令金融市场密切注视。另一方面,欧美等地纷纷作相应部署,计划调整息口以防止通胀恶化拖垮经济复苏步伐,令低息的环境酝酿变局。

“全港至低1.68%定息”按揭计划
有见及此,经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,为配合市场预期利率上升的需求,特别推出“全港至低1.68%定息”优惠按揭计划,为美联物业及香港置业客户提供首18个月低至1.68%定息年利率,其后按揭息率低至P*-3.1%,实际按息仅为2.15%,或拆息利率低至H+0.8%、上限P*-3%(P*为5.25%),创全城同类按揭计划至低水平。

置业人士选用定息产品,可免除定息期内供款受利率波动的影响,而上述计划适用于新造楼宇、二手物业及转按业主,贷款额不少于80万元,计划由即日起接受申请,客户必须在4月30日前提取按揭贷款。

表一: “全港至低1.68%定息”计划特色* 

  • 首18个月定息年利率1.68%
  • 其后低至P*–3.1 % 或 H+0.8%、上限P*-3%(P*为5.25%)
  • 第二年现金回赠0.1%
  • 罚息期2年
  • 适用于一、二手或转按客户
  • 贷款年期可长达30年

**一切条款及细则以银行最终批核为准

 
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