新闻专栏
4月
26
美联:定息按揭须成熟 免市民百上加斤
美联港置客户尊享 经络首推“全城至抵定息计划”

美联集团副主席黄锦康表示,美联集团早前率先向市民提出“息口上升对楼市影响”之忠告,各大银行近期亦一如所料陆续上调按揭息率。由于现在楼价处于高位,若息口进一步向上,市民将面临双重的风险,较97年至03年楼价跌、息口跌的“双跌”时期更为严峻。故美联集团除夥拍经络按揭推出全城最适时之银行按揭计划之外,更呼吁政府建立成熟的定息市场,从而令楼市长远稳定健康发展。

现时“双重风险”较97-03年“双跌”更严峻
黄锦康续谓,香港一直以来以浮息主导市场,根据金融管理局资料显示,从04年到现在,浮息按揭选用比率高达99.8%,而定息按揭只占0.2%。而根据美联物业资料研究部统计1990年至2009年二十年间平均按息约为6.83%,较现时的约2.2%为高。假设按揭贷款为200万元,还款期20年,以98年按息为11.25%计算,每月供款约2万元,但其后按息持续回落,而若以02年初的2.625%计算,则每月供款约1万元,不仅较高峰时期少约5成,就算和20年(1990年至2009年)平均按息6.83%比较,亦少约30%。而现时按息若为2.2%,每月供款约10,308元,与02年初水平相若。如息口向上,加上现在楼价处于高位,则市民将面临“双重风险高”,较97年至03年楼价跌、息口跌的“双跌”的局面更为严峻。

图:按揭利率与美联“楼价走势图”

美国逾8成为定息按揭
而参考美国的按揭市场,黄锦康指出,根据FHFA(Federal Housing Finance Agency)资料显示,从1990年至2011年,美国按揭市场主要以定息按揭为主。其中于去年底,30年定息按揭计划占77.1%,加上占6%的15年定息按揭计划,即是有超过8成市场按揭为定息按揭,与香港市场迥异。其原因在于美国有较为成熟的按揭市场,其发展完善的长期债券市场有利于息口上升时将按揭人的风险分散;而香港缺乏该类机制,故美联集团将夥拍经络按揭推出全城最适时之银行按揭计划,并呼吁政府建立成熟的定息市场,从而令楼市长远稳定健康。

图:美国超过8成选用定息按揭

息口趋升 定息按揭需求殷切
经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,经络按揭转介研究部日前以电话访问形式进行本年度首份问卷调查,并成功收回227份问卷,调查结果显示,当中有超过九成(92%)受访者认为今年按揭息口仍会继续上升。调查亦发现,高近八成(79%)受访者认为,如果按揭息口上升,而定息计划可以避免息口上升的风险,会考虑使用定息计划。

:超过九成(92%)受访者认为今年按揭息口仍会继续上升

: 高近八成(79%)受访者认为按揭息口上升,会考虑使用定息计划

经络首推“全城至抵定息计划”
另外,经络按揭转介高级首席副总裁张颢曦表示,为配合市场预期按揭利率上升的需求,特别为美联物业及香港置业的客户推出“全城至抵定息计划”,定息水平由最低2.3%至2.38%不等。选用上述计划的客户可享首36个月定息年利率优惠,其后按揭息率低至P*-3.1%或H+0.8%、上限P*-2.9%(P*为5.25%),罚息期3年。

张颢曦续指,上述计划适用于新造楼宇、二手物业及转按业主,按揭成数可高达楼宇估值之90%,按揭贷款年期可长达30年,指定计划更可享现金回赠及旅游礼券优惠,计划由即日起接受申请,客户必须在指定日期前提取按揭贷款,名额有限,先到先得。

复活节二手交投较同期下跌
美联物业首席分析师刘嘉辉表示,事实上,息口存在上升压力令楼市观望气氛加剧。根据美联分行统计,十大屋苑于刚刚过去的复活节长假期录得约49宗成交,为08年以来同期新低,更较09年的复活节长假录得的103宗减少约52%。

而35大屋苑方面复活节假期一周成交量亦录得约110宗,较去年的196宗下跌约44%,数字亦创03年后新低。

图:35屋苑复活节假期一周成交量110

 
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