新闻专栏
3月
22
美国退市循序渐进 加息走势明朗化 楼价调整抵消加息支出 市民供楼负担变化轻微

美国联储局公布议息结果,维持联邦基金利率0至0.25厘不变,不过宣布4月起进一步削减买债规模100亿美元至550亿美元。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,美国联储局再减少买债规模及步伐有序,计划在今年秋季结束,并于计划结束半年后开始加息,换言之最快有机会于明年春季加息,息口走势渐趋明朗。近月已有不少国家相继加息,相信本港息口走势亦会跟随逐步回归正常,料今年下半年的加息压力将会浮现。尽管如此,鉴于楼价出现调整,因此即使加息,互相抵消之下,市民供楼负担变化仅轻微影响。

刘圆圆指出,美国联储局自去年底起三度宣布减少买债,一如市场预期,减债规模及步伐渐进有序,本港未见资金大量流走,近月银行体系结余仍稳守1,600亿元水平。另外,根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于2月份录得2.02%,按月下跌0.04%,上述两项指标反映美国减债对本港市场的冲击有限,现时按息未见上升压力,预期加息压力会随着美国买债计划在秋季结束后转趋明显。

对于置业人士而言,加息无疑增加全期利息支出,不过楼价自去年起出现调整,入市成本变相减少,在此消彼长之下,供楼负担变化不大,亦无须过于忧虑。举例:(A) 购买一个价值300万元的物业,采用七成按揭,还款25年,以现时P按实际按息2.15厘计算,每月按揭供款9,055元,比较首季公布之家庭入息中位数30,400元,供楼负担比率为29.8%。但楼价由去年2月份至今累计跌幅达4.3%,今年调整势头延续,惟全年调整幅度不会很大,预期跌幅约一成,(B)以此计算,即使按息增加1厘至3.15厘,每月按揭供款为9,111元,与上述情况比较,相差只有56,而供楼负担比率亦不超过三成,每月供楼开支仅轻微增加。

举例:

 

(A)现时
(B) 假设:楼价10%,  按息1

物业价值(元)

3,000,000
2,700,000

按揭成数(%)

70
70

还款期数

300
300

按息(%)

2.15
3.15

借款金额(元)

2,100,000
1,890,000

每月供款(元)

9,055
9,111

全期利息(元)

616,528
843,223

供楼负担比率(%)

29.80%
30.00%
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