新闻专栏
9月
19
美国结束买债在即 加息预期升温 经络:逾六成业主预期楼价上升 一半业主接受加息超过50点子 一手带动按揭增长 料全年新取用按揭贷款额增至2,010亿元

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆指出,2008年9月15日美国投资银行雷曼兄弟公司宣布破产,引发金融海啸,其后美国推出量化宽松措施,资金充斥市场,促使本港低息环境历时长达多年。美国联储局本月议息会议后宣布再削减买债规模100亿美元,并有机会于10月结束买债,市场憧憬息口再次出现变化,有见及此,经络特别访问328名业主,以了解加息对业主的影响以及对楼市最新取态。

超过九成业主对后市乐观  与年初悲观情绪相反
调查结果发现,有62%受访业主预期楼价走势上升,而预期楼价平稳的则占35%,仅3%受访者认为楼价向下(图一),反映超过九成人对后市感到乐观。值得注意,经络今年一月份曾进行相同调查,当时有51%受访者预期楼价走势平稳,而预期楼价会下跌的受访者则占39%,只有余下的一成人认为楼价向上,可见与年初时比较,业主对后市的取态大相迳庭。

一半受访者认为加息50点子以上合理及可负担
另外,有五成业主认为最影响入市决定的因素是楼控措施(图二),其次为房屋供应,占30%,至于息口走势则排最尾,只有20%;对比今年初的调查,楼控措施仍然是最影响入市因素,不过息口走势影响则当时由31%回落11个百分点,由此可见,加息对市场影响力下降。即使加息周期重临,有50%业主认为按息上升50点子以下仍属合理及可负担,其次认为加息50点子至1厘合理及可负担的占33%,另外亦有12%认为加息1至2厘合理及可负担,余下5%业主认为加息2厘以上合理及可负担 (图三),换言之亦有一半业主可承受加息超过50点子,可见业主对加息具有一定的抵御力。

48%受访者最希望政府放宽3D
调查亦发现,尽管政府前早已放宽双倍印花税,但48%受访者仍最希望政府放宽3D税(图四),其次为放宽按揭借贷成数,占31%,而希望放宽压力测试力度的则占21%,整体与年初时调查的比例相若。究其原因,现时楼市以本地用家市场为主,根据经络按揭转介研究部数据显示,8月份的按揭贷款申请人当中,超过九成置业为自住用途,投资者比例仅占2.7%。在3D税的影响下,内地客的购买力明显转弱,从经络数据可见,8月份内地客占整体按揭市场比例跌至4%,创2010年1月后的四年半新低(图五),鉴于买家印花税(BSD)的限制,已连续九个月维持单位数,至于今年首8个月,内地客占比亦只有7.1%。虽然早前政府适度放宽3D税的双倍印花税(DSD),但措施仅微调而并非完全撤销,故只有少部份本地用家受惠,至于额外印花税(SSD),则持续为买家带来入市的心理压力,整体而言,3D税对本地用家入市的意欲仍然存在很大的影响力。
本港加息步伐料较落后  按息上落波幅少于50点子
刘氏指,美国今年七度减少买债逐步退市,虽然市场憧憬加息,但对加息预期的影响力逐渐下降,即使美国年内结束量化宽松,联储局很大机会不会即时加息,料最快2015年才启动加息。回顾上次加息周期,美国于2004年至2006年期间连续17次加息,两年累计加息达4.25厘,期间本港最优惠按揭利率跟随调整13次,累计加息达3厘,以此计算,平均每次调整幅度不多于25点子,相信未来本港按息上调的步伐亦循序渐进,料整体加息时间、幅度及速度滞后于美国。根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新按息水平之经络按息(M-Rate)于8月份录得1.95%,不但连续五个月不足2%,更创三年新低(图六),现时申请按揭需要通过压力测试,业主有足够的缓冲空间抵御加息,相信加息周期重临,首阶段每次加息幅度不多于25点子,整体按息上落波幅少于50点子,对业主的供款负担影响有限,不会对楼市构成巨大冲击。

负按揭利率历时四年  按揭史上最长
刘氏认为,市场普遍预期按息上升,楼价有机会出现下跌,不过历史数据反映,上述反比关系并非必然,因为通胀影响实际息口走势。本港目前的按息处于甚低水平,从经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率)可见,撇除2012年7月本港通胀率骤降至1.6%因素,经络实际按息由2010年2月至今仍处于负按息利率水平。今年7月份负按揭利率进一步降至负2.03%,负按揭利率时期已持续达四年半,为按揭史上最长纪录(图七), 以往每逢有负按揭利率出现,二手住宅平均尺价普遍录得显著增长,因为高通胀抵销了利息方面的支出,按揭贷款俨如零息借贷,有利置业人士入市。预期本港通胀将持续,负按揭利率时期或延续至明年,支持楼价平稳发展。

银行结余逾2,000亿元  资金充裕未具加息条件
由于加息步伐将取决于资金流动性,美国逐步退市,难免影响市场资金流向,2008年金融海啸期间,本港银行结余突破1,000亿元关口,最高一度升至3,180亿元高位,当时经络按息由3厘水平回落至不足1厘的历史低位。现时市场资金仍然充裕,从金管局数据可见,本港银行体系结余今年突破2,000亿元关口,8月份更按月增加176亿元至2,392亿元,创20个月新高(图八),反映市场资金仍然相当充裕,未出现撤资潮,相信短期内银行体系结余跌至千亿元以下水平的可能性较低,相信本港今年仍未具加息的迫切性。
       
料2014年全年新取用按揭贷款额增长近三成至2,010亿元
2014年发展商积极推售新盘及贷尾单位,一手按揭表现大勇,今年首七个月新批按揭贷款宗数及金额录得47,906宗及1,478亿元,贷款金额已超越去年同期的1,247亿元,增幅达18.6%,当中新批按揭贷款涉及一手物业按揭跑赢大市,首七个月的贷款金额累计录得393亿元,接近400亿元,创2003年有纪录以来同期新高,而二手物业按揭贷款金额,累计则录得只有864亿元,两者差距持续收窄。至于今年首七个月新取用按揭贷款宗数及金额累计录得35,489宗及1,057亿元,与去年同期的37,507宗及1,011亿元比较,贷款金额率先超越去年水平,贷款宗数仍相差2,018宗。由于新一轮的新盘推售潮即将掀起序幕,加上不乏新盘年底前陆续上会,一手按揭存在很大的增长空间,带动全年新取用按揭贷款金额及宗数可同步录得正增长,预期2014年全年新取用按揭贷款额升幅近三成,不但重返2,000亿元以上水平,甚至挑战2,010亿元创三年新高(图九)。

 (图一)

(图二)

(图三)

(图四)

(图五)

(图六)

(图七)

(图八)

(图九)

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