新闻专栏
4月
26
美加息步伐缓慢 港楼市成交过低
经络:建议政府放宽楼按措施 料接近六成买家可受惠

去年香港楼价先升后跌,由高位计算,至今累积跌幅超过一成,同时近月整体物业成交及按揭贷款数字均屡创新低。根据经络按揭转介研究部及土地注册处数据,今年首季二手住宅平均尺价(以实用面积计算)按季下跌5.6%,重返二○一四年底水平;去年首季整体物业注册量22,581宗,即每月整体物业注册平均数为7,527宗,较一四年同期的4,663宗增加61.4%,但今年首季每月平均数却只录得2,953宗(图一),较去年减少60.8%。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,楼价持续调整,虽然发展商增加优惠推盘,二手业主亦扩大议价空间,惟楼控措施及压力测试要求仍阻碍不少买家入市,政府应考虑开始逐步放宽楼市逆周期措施,以免楼市流转过慢而不健康。

图一

 

今年首2个月按揭数字创4年新低
刘氏续称,金管局自○九年起推出逆周期措施(如收紧按揭成数、调整供款与收入比率等),旨在为过热的楼市带来逆向发展,并提升银行风险管理及承受冲击的能力,以确保银行和金融体系稳定。直到近月,楼价已经开始下跌,惟成交量仍未见改善。根据金管局住宅按揭调查数据,今年2月按揭贷款申请按月减少1,571宗至4,869宗,创九八年六月有纪录以来新低,而且首次跌穿5,000宗水平。总结今年首2个月,新取用按揭贷款额累计录得230.18亿元及7,200宗,较去年同期的373.83亿元及11,589宗,分别大减38.4%及37.9% (图二),而首2个月新批按揭贷款额累计按年大减50.3%至283.52亿元,宗数亦跌50.2%至8,594宗。

图二

 

建议1:放宽印花税阶梯
目前首次置业及楼换楼人士,购买200万元以下物业的印花税为100元,建议将此准则,扩展至500万元以下物业,有助上车客入市,预计可助近六成买家受惠。根据经络按揭转介研究部数据,三月购买500万元或以下物业买家占整体市场比例为58%,而500万至1,000万元或以下物业买家占比已回落至34%,反映随着楼价下跌,细价物业开始重新成为市场主流(图三)

图三

 

建议2:下调压力测试至2厘
去年底美国联储局加息0.25厘,至今仍未再进一步上调利率,加息步伐缓慢,而且欧洲量化宽松政策(QE)与美国量化紧缩政策(QT)背道而驰,相信美国加息幅度有限,建议将贷款人的3厘压力测试机制放宽至2厘,即一三年新措施前水平。参考以往即使美国联储局加息,香港大部份时间没有即时跟随,而且幅度较少,例如最近一次加息周期(2004至2006年),香港延后9个月才加息,至于美国连续17次加息,累计加息4.25厘,期内香港最优惠按揭利率仅调整13次,累计加息3厘,以此推算,平均每次调整幅度不多于25点子(图四)

图四

 

例子:放宽印花税及下调压力测试
举例说明,490万元物业承造六成按揭,以还款期30年、实际按息2.15厘计算,每月还款11,089元,全期利息1,051,920元。于压力测试下,假设按息上升3%,每月入息要求26,755元,但若压力测试放宽至假设按息上升2%,每月入息要求将降低2937元或11%至23,818元。另外,贷款人为首次置人士,490万元物业需付楼价3%的印花税,即147,000元,但若将购买200万元以下物业印花税为100元之准则,扩展至500万元以下物业,印花税将降低146,900元或99.9%至100元 (图五)

图五

资料来源:经络按揭转介研究部

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