新闻专栏
12月
22
美加息幅度符预期 展望明年按市平稳
欧美货币政策分化隐忧 港楼市将现“价跌量升”
 经络:预测2016年全年新取用按揭贷款回落至2,506亿元

2015年香港二手住宅尺价突破万关,年内创出历史高位,惟成交量持续萎缩。早前,美国宣布加息0.25厘,终结7年的零息时代,而本港一二手楼市表现两极,置业人士对后市取态变得更审慎,令整体楼按贷款按年增长放缓至两成,但仍创5年新高。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆展望明年,楼市调整需时,发展商推盘步伐依然进取,一手供应增加,银行续以多元化按揭计划及优惠,争取新盘按揭市场份额,竞争不减之下,策略上要多花心思。

刘氏认为,市场关注美国联储局的加息步伐,是次加息幅度符合预期,料已被市场消化,相信2016年香港按揭利率有机会突破3厘,而在金管局由2009年开始推出的逆周期监管措施及其后的一连串“辣招”下,业主的供楼负担仍处于合理水平,香港经济基本因素良好,按揭贷款仍可平稳发展,预期2016年全年新取用按揭贷款额将微跌至2,506亿元,以反映楼价的轻微调整(图一)

图一

 

一手破纪录占近60%成主流  料明年楼市出现“价跌量升”
回顾2015年,港股大幅波动,楼市亦如坐过山车,8月份二手住宅平均尺价创下10,970元的新高,惟9月份楼价转升为跌,终止了连续18个月的升势。虽然政府于2月及3月进一步收紧按揭,一度冻结市场购买力,不过下半年新盘均以高成数一按吸客,为楼市重新注入动力,新取用及新批贷款额续胜去年,当中一手表现更较二手为佳。

根据金管局住宅按揭调查数据显示,总结2015年首10个月,新取用按揭贷款额累计仍达2,153亿元,涉及64,895宗,与去年同期的1,710亿元及56,427宗比较,分别增加25.9%及15%,创同期的4年新高。至于首10个月新批按揭贷款额累计亦录得2,536亿元,较去年同期的2,302亿元增加10.2%,其中一手按揭贷款累计录得665亿元,较去年同期的610亿元升9%,而二手按揭贷款累计亦录得1,392亿元,较去年同期的1,345亿元升3.5%;惟宗数方面则出现一手升二手跌的情况,首10个月一手按揭升14.6%至15,100宗,而二手按揭跌7.5%至41,442宗。

从经络按揭转介研究部数字可见,一二手物业占市场比例出现逆转,2015年第4季一手物业占比急升至57.8%,二手物业占比则跌至42.2%,为2003年有纪录以来首次出现一手比例超越二手的局面,原因之一是发展商推盘策略得宜,在高成数一按、减价及加佣下,成功抢去市场购买力,再加上二手业主持货能力强,普遍减价空间有限,令市场呈拉锯局面(图二)。展望2016年,刘氏预期,二手业主略为扩大议价空间,楼价自2015年9月起调整,明年整体料有约10%的轻微跌幅;一手供应将延续今年底的炽热气氛,多区大盘供应增加,两方面均支持楼市成交量上升、出现“价跌量升”的情况,在政府不“撤辣”及二手业主持货能力强之下,一二手比例差距仍会持续拉阔。

图二

 

美国加息按部就班  整体加幅少于2厘
美国联储局加息0.25厘,将联邦基金利率目标范围由0至0.25厘,上调至介乎0.25至0.5厘,为长达7年的近零息周期划上句号,更是2006年以来首次加息行动,符合市场预期(图三)。参考以往即使美国联储局加息,香港大部份时间没有即时跟随,而且幅度较少,例如最近一次加息周期(2004至2006年),香港延后9个月才加息,至于美国连续17次加息,累计加息4.25厘,期内香港最优惠按揭利率仅调整13次,累计加息3厘,以此推算,平均每次调整幅度不多于25点子。

若然参考再前一次加息周期(1999至2000年),虽然香港仅延后2个月加息,幅度亦只较美国少0.5厘,但当时本港银行体系结余只有10多亿元,反映资金成本明显较高,与目前高逾3,900亿元的情况并不一样。刘氏相信,2016年香港上调按息的步伐将循序渐进,预期最快要到第2季才会启动加息,而且初期加息幅度不会太大,首阶段每次加息不多于25点子,而整个加息周期的增幅亦会在2厘之内。鉴于现时新申请按揭,贷款人需要通过加息3厘的压力测试机制,明年息口微调对业主供楼负担的影响有限,相信不会对楼市构成巨大冲击。

图三

 

另一方面,香港最优惠利率(P)由2006年的8厘水平,持续下调至2008年11月的5厘水平,并一直维持了逾7年至今,随着美国重新步入加息周期,香港按息亦需逐步正常化。从经络按揭转介研究部数字可见,以目前P按实际按息为2.15厘、美联楼价走势图公布之2015年11月份平均建筑面积尺价8,346元、单位面积500尺、7成按揭及楼按供款期为20年计算,市民每月供楼负担比率42.8%,若持续加息1.85厘到4厘,负担比率才会超越5成,即金管局对首次置业人士的供款入息比率上限(图四)

图四

 

欧美货币政策分化隐忧  展望明年按市平稳发展
中国经济增长速度放缓,人民银行由2014年11月开始6次减息及5次降准;欧元区经济持续低迷及通缩风险加大,2015年12月欧洲央行将隔夜存款利率由原来的-0.2%,下调至-0.3%,并将量化宽松政策(Quantitative easing/QE)的截止期限由原来的2016年9月,延长至2017年3月或更长时间。欧洲QE与美国量化紧缩政策(Quantitative tightening/QT)背道而驰,令市场忧虑欧美货币政策的分化,将引致大量资金于市场流窜,为全球经济带来风险(图五)。根据经络按揭转介研究部、金管局、人行及欧央行数据,以往欧洲及美国息口周期也有一定的差距,目前欧洲QE规模仍是“雷声大雨点小”,加上美国提出最宽松的紧缩(Loosest tightening),币策背驰程度暂时未算明显。

图五

美国利率上升趋势、日本及欧洲经济低迷,以及中国增长速度放缓,均对香港不同行业造成压力,惟香港经济基本面仍良好,2015年第3季失业率为3.3%,远低于2009年的高位5.5%;而银行体系结余逾3,900亿元,香港银行同业拆息(HIBOR)处于0.22厘的低水平,除非资金抽走,HIBOR短期大幅抽升机会不大。目前H按实际按息仅1.92厘,而且不少采用P按作封顶位,有助锁定加息幅度,故今年10月份仍吸引近八成业主采用。

刘氏表示,银行相继推出更优惠的定息按揭计划吸客,2015年9月份其使用比例升至3.9%的近十年新高,预期2016年定按计划使用比例再破纪录,料见5%或以上,惟H按计划仍是最多人采用。根据经络按揭转介研究部数据,2015年(截至11月)扣除本港通胀率后的经络实际按息(Real M-rate)为-1.14%,已连续近六年处于负按揭利率时期(图六)。以此推算,即使2016年香港上调按息,令Real M-rate重返正数,按息相比以往仍属偏低水平,料按揭贷款可平稳发展,预期全年新取用按揭贷款额微跌至2,506亿元,反映楼价的轻微调整。

 

图六

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