新闻专栏
1月
25
绿悠雅苑及二手居屋申请人宜先比较后入市

房委会早前接受合资格的白表人士申请购买未补地价的二手居屋,申请人更可同时申请房协位于青衣的“置安心”项目绿悠雅苑。由于房委会与房协设有“通报机制”,故买家在签署绿悠雅苑的临时买卖合约后,将自动被剔出白表免补地价名单,在二选其一的大前提下,有兴趣的人士宜先从多方面比较两类单位,及衡量个人负担能力和需要而再作入市决定。

首先,买家必须留意两类单位在按揭申请上的不同安排。二手居屋的买家可获指定银行提供按揭优惠,而房委会在一般正常情况下可为合资格买家提供九成按揭担保,换言之买家只需支付一成首期,上车压力大减。

至于绿悠雅苑的买家即使符合买楼资格,是否可以获批九成按揭,最终的审批仍有待银行决定,而房协亦已在申请表格内列明有关的免责条款。值得注意,绿悠雅苑属远期楼花项目,于2015年才收楼,买家必须评估将来的供楼负担,避免一旦最终未能获银行承造足够按揭贷款而要承受“挞订”风险,损失于今年缴付的一成首期。

与此同时,由于单位估价及息率会随时间变化,一旦至2015年市况逆转,楼价下调,银行会为单位重新估价,如估价不足,绿悠雅苑的买家有可能要自行补回差价。再者,届时息口亦有回升可能,因此需同时衡量估价不足和息率有机会调整的风险。

除了实际的供款问题外,现时全港约有25万个尚未补地价的二手居屋单位可供选择,不论地区、单位总数及间隔选择之多亦远胜于位处青衣,只提供988个共三种间隔单位的绿悠雅苑,但后者簇新,则适合偏好“住新楼”的买家。

至于有意于短期内转让的买家,更需注意两类单位的转售限制。二手居屋只被限制两年内不可未补地价出售单位;而绿悠雅苑的买家除非取得房协同意,否则由2015年收楼后五年,买家不可自由转让物业,待五年过后还要向政府补回地价,才可在公开市场出租或转让,转让弹性较二手居屋为低,较适合打算长期持有单位自住的人士。

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