新闻专栏
9月
22
经络调查:六成市民认为加息无阻入市 本港银行未有即时加息的迫切性 楼价全年料保持高单位数增长
2015年全年新取用按揭贷款额料增24%至2,649亿元

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆认为,08年金融海啸至今事隔7年,美国早已结束量化宽松措施,预期息口正常化过程将无可避免。有见及此,经络特别在(19/9)议息结果公布后,同时透过电话及互联网方式进行全面的问卷调查,以了解加息对市民置业的影响及对楼市的最新取态。是次调查成功收回322份问卷,结果发现,虽然楼控措施仍然是影响置业最主要因素,不过市民对息口走势的关注度日渐提升,尽管如此,有六成受访者认为即使今年内加息25至50点子,亦不足以左右入市决定(图一),反映市民对于加息有不俗防守能力。

联储局上周议息会议宣布维持息率不变,虽然尚未启动加息,不过加息阴霾浓罩市场及外围股市波动,影响买家入市信心,料第四季按揭市场交投步伐放缓,但2015年全年新取用按揭贷款额仍有24%增长,相信可达2,649亿元,涉及宗数则仅升8%至75,390宗。

(图一)

市民取态由乐观转趋审慎    47%受访者预期今年楼价平稳

调查亦显示,有47%受访者预期今年楼价走势平稳,占最多数,其次认为楼价下跌的占28%,而预期楼价上升的则占25% (表二)。值得注意,经络去年同期亦曾进行相同调查,当时预期楼价上升的受访者占比达62%,占受访人数逾六成,其余35%预期楼价走势平稳,只有余下的3%认为楼价下跌。今年认为本港楼价尚有上升空间的市民大幅下降37个百分点,相信楼价会下跌的则大升25个百分点,反映普遍市民预期楼价有调整空间,对后市的取态由乐观转趋审慎。

(表二) 与去年同期进行之问卷调查比较

加息影响入市决定因素增加    54%市民认为加息50点子以下合理
另外,有39%市民认为楼控措施是最影响入市决定的因素,其次为房屋供应,占28%,至于息口走势则占25%,其余通胀因素占最少,只有8%,对比去年同期调查,楼控措施影响力虽然已按年下跌9个百分点,但仍然是最影响入市因素,因为有67%受访者认为,如果政府放宽楼控措施,将会加快入市步伐;相反,加息对市场的影响力逐渐受关注,占比由当时的19%增加6个百分点。尽管加息周期即将重临,有54%业主仍然认为加息50点子以下属合理水平,其次认为加息50点子至1厘合理的占31%,另外亦有13%认为加息1至2厘合理,仅2%业主认为加息2厘以上合理,换言之共有46%市民可承受加息超过50点子的压力。

本港银行未有即时加息的迫切性
刘圆圆认为,自从联储局于2014年10月宣布结束买债,息口走势逐渐明朗化,不过相信香港有条件落后于美国加息。因为回顾2004年至2006年加息周期,美国两年内加息17次,累计加息4.25厘,即平均加息幅度为25点子,反映是次美国加息幅度符合预期。至于上次加息周期本港最优惠按揭利率只跟随调整13次,累计加息达3厘,平均每次调整幅度不多于25点子,反映本港按息上调步伐不一定与美国同步。而且金管局自9月1日以来数度向市场注入港元,令9月23日的本港银行体系结余总额增至3,400亿元,再创历史新高,故相信在资金充裕的情况下,借款成本仍欠缺上升压力,故未有即时加息的迫切性。

资金流向决定按揭产品变化
以往本港息口走势主要取决于美国加息步伐,尤其2004年至2008年期间,本港采用P按计划的业主占最多数,使用比例曾高达98.6%,一旦美国加息,本港最优惠利率(Prime Rate)跟随美国联邦基金利率调整,以最优惠利率为基础的P按计划亦会相应调整,令P按计划的吸引力大降。

 

不过金融海啸过后,资金泛滥,银行相继推出具有竞争力的 H按计划,现时已成为市场上的主流产品,由于兼备低息周期悭息及加息周期有效封顶功能,故使用比例节节上升,2014年至今已连续13个月保持逾八成的高水平使用量,最新使用量更高达84.5%。因此如果银行体系结余资金短期内流走速度加快,以致本港银行体系结余急跌,出现资金紧张情况,届时对资金流向敏感度较高的同业拆息(Hibor Rate)会较最优惠利率(Prime Rate)率先回升,换言之逾八成采用与同业拆息(Hibor Rate) 挂勾的H按计划业主的每月供款会即时增加,将削弱H按计划的竞争力。

尽管如此,在银行体系结余高企的情况下,银行资金成本暂未有上升压力,相信本港有条件落后于美国加息,料同业拆息持续徘徊于低位。除非短期内有大量资金急速流出本港市场,导致银行体系结余急跌至1,000亿元以下水平,令拆息大幅抽升,促使贷款资金成本及业主供楼负担显著增加,否则对整体楼市冲击有限,相信银行今年将会加大力度推广较具竞争力的H按计划,吸引业主锁定低息尾班车,料全年H按计划使用比例可保持领先地位。

至于定息按揭计划,7月份使用比例终于有零的突破,不但微升至1.3%,更创两年新高,8月中旬有大型银行宣布重推定息按揭计划,再度引起市场关注,不排除其他银行会于年内相应跟随推出同类型计划,令市场竞争更为激烈。

负按揭利率支持   料楼价全年保持高单位数增长
另外,虽然利率不是影响楼价唯一因素,但楼价与利率息息相关,尤其是通胀年代,负按揭利率支持楼价稳步上扬。根据经络按揭转介研究部数据显示,今年截至8月份,本港按揭利率仍持续低于通胀率,经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率)由2010年至今仍处于负按息利率水平,为按揭史上最长纪录,最新经络实质按息仍处于负1.41%(图二),负按揭利率时期已持续达六年,除非按揭利率升超过1.41%,或者通缩重临,导致负按揭利率时代结束,重返正按揭利率周期,否则全年楼价仍有支持,并可保持高单位数增长。

 (图二)

刘圆圆相信,年底前本港低息环境持续,“经络按息”料于2厘至2.15厘窄幅徘徊,虽然本港有条件落后美国加息,不过息口正常化过程无可避免。现时新盘销售如火如荼,加上不乏新盘已届入伙期,在预期本港明年加息机会增加的大前提下,将刺激业主赶及今年搭上低息尾班车,以锁定低息供款,故维持2015年全年新取用按揭贷款额可达2,649亿元预测,较去年全年增加24%。

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