新闻专栏
2月
08
經絡積極開拓多元化按揭市場優化服務
2017年置業調查:逾五成業主預期2017年樓價上升
39%望放寬3D稅
祝大家新一年身体健康、工作顺利!经络按揭转介是日举行新春团拜,行政总裁朱贺华与一众管理层向大家拜年。展望2017年,朱贺华指出,经络继续积极开拓更多元化的按揭产品市场,未来一年会继续优化服务,随着升级版手机程式等预计将陆续推出,配合多年来所建立的品牌优势,未来市场占有率将再创高峰。


一手新盘旺预计高达2.7万单位推出市场
朱贺华表示2016年的按揭市场是平隐之中带着挑战性的一年,去年楼价先跌后升,自去年11月政府“加辣”后,新盘推盘步伐略为放缓,二手市场交投回落至停顿状态,全年按揭贷款数字为2,174亿元,较2015年下跌10.8%。当中主要靠一手支撑大市,而二手供应短缺及按揭困难导致楼价不断破顶。另一方面,银行现金储备充裕,未有跟随美国加息,反而推出更多按揭优惠计划,务求增加按揭市场占有率。
 
今年年初,多个发展商积极推出新盘,一反以往年初楼市“牛皮”的局面,是一个好开始。市场积累了一定的购买力,加上一手市场供应积极,市场可谓一片热闹、百家争鸣。有望此好兆头将带旺整个2017年,今年我们预计有高达2.7万个一手单位推出市场,期望一二手市场交投畅旺,楼按市场货如轮转,政府加快推地步伐,大家安居乐业!
 
经络自2000年起一直在按揭市场扮演着积极、可靠的中介人角色。作为业界领导者,我们希望、亦十分支持政府立例监管按揭中介,甚至推行发牌人制度,打击不良中介,提升业界质素。我们亦会向市民灌输正确的按揭知识,杜绝不良中介的出现,这点需要各朋友的继续支持。另外,来年我们会更善用网上平台,积极发展网上系统,配合运用大数据,强化互联网及市场层面上之配套,例如开发网上申请系统,优化按揭计算机等各项功能。最后,我们希望透过互联网渗透更多按揭资讯给普罗大众,与此同时加强与不同的银行与财务机构的合作,为市民提供更全面、专业及免费的按揭转介服务。


逾五成业主预期2017年楼价上升
经络按揭转介市场总监刘圆圆表示,美国去年年尾加息,预告今年加息三次,加上美国总统特朗普上场、德法两国的大选、本港三月的特首选举,种种内外因素为2017年楼市仍存在多项不稳定性,特此经络特别于年初进行一项“2017年置业意向调查”,成功在网上访问了386位业主。调查发现,有55%业主预期2017年楼价上升,其次有36%认为楼价平稳,余下9%认为楼价下跌(图一),若与2016年同类型置业调查比较,当时仅有4%业主认为楼价上升,64%认为楼价下跌,情况截然不同(表一)。


近四成受访者认为楼控措施影响置业决定
调查结果亦显示,大部份受访者仍认为2017年最影响楼市的因素是楼控措施,占整体比例达38%,其次为息口走势,占35%,与2016年置业调查的排名一样,分别按年下跌9%及上升10%,而房屋供应则占20%,按年减少4个百分点,反映今年市民关注息口走势多于房屋供应,另外只有7%认为通胀最有影响(图三)。
 
虽然市场对加息预期升温,但市民面对加息仍有足够的缓冲空间,当中有42%业主认为即使2017年加息,加息50点子以下仍属于合理及可负担水平;有41%认为加息50点子至1厘合理及可负担;认为加息1至2厘以下属于合理及可负担的占16%;至于加息2厘以上仍合理及可负担的仅占1%,经络预料2017年加息幅度将在一厘之内,而调查反映一半业主对于加息普遍具有抵御力(图二)。
 
当被问及楼控措施影响时,希望政府放宽“3D”税项的受访者占最多达39%,较去年的41%,减少2个百分点,其次为放宽按揭贷款成数,占比超过三成,而希望放宽压力测试力度的受访者,按年增加8个百分点至29%(图四)。

表一
  20162017变化(百分点)
对今年楼市走势看法上升  4%55%+51
平稳32%36%+4
下跌64%9%-55
最影响入市决定因素楼控措施47%38%-9
息口走势25%35%+10
房屋供应24%20%-4
通胀4%7%+3
合理及可负担加息幅度加50点子以下53%42%-11
加50点子至1厘以下34%41%+7
加1厘至2厘以下11%16%+5
加2厘或以上2%1%-1
最希望政府放宽楼控措施放宽压力测试力度21%29%+8
放宽按揭借贷成数38%32%-6
放宽3D税41%39%-2

图一

 
图二


图三


图四


连续七年出现负按揭利率
根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于去年12月录得1.99%,是继2013年12月的2.12%后另一高位。美国联储局自去年12月加息1/4厘后,本港未来有即时跟随,港美息差扩阔,银行同业折息(HIBOR)在一个月内一度由0.37%,升至0.75%,H按业主率先面对加息,相信本港亦将于下半年开始跟随美国上调利率。另一方面,去年下半年本港通胀率持续下降,去年12月录得2.0%,全年数字为2.3%,连续第五年回落。本港由2010至2016年已持续7年出现负按揭利率(“经络实质按息”是以经络按息减去本港通胀率),经络预料今年加息幅度温和,料实质按息维持两厘至三厘水平,低息环境将持续成为支持楼市之主要因素之一。
 
图五

 
楼价料微升 成交量跌宜逐步放宽楼控措施
  楼价在加辣及美国加息后,楼价仍然企稳,根据经络按揭转介研究部及土地注册处数据显示,去年第4季二手住宅平均尺价(以实用面积计算)按季上升5.12%,全年楼价受年初楼价下跌拖累,下跌4.2%,随着一手销情理想,发展商提价加推,二手业主叫价进取及市场上的刚性需求强劲,预计今年整体料有约5-10%的升幅,同时,去年每月整体物业注册平均宗数为6,084宗,较羊年2015的6,347宗减少4.2%(图六),而今年一月录得5,205宗,其中一手住宅宗数较去年同期大幅上升近五成,但二手住宅宗数则较去年年尾下跌13.9%,整体成交量仍持续下跌,并远低于往年平均数字,而楼价虽然微升,但二手市场交投在去年十一月加辣后,交投持续淡静,政府应考虑开始逐步放宽个别楼市调控措施,以阻碍楼市健康发展。

图六


负资产个案有望维持低位或零
经络按揭转介研究部及金管局数据亦显示,新增负资产住宅按揭贷款个案已于去年第4季按季大幅下跌94%,季内录得4宗,较去年同期大幅下跌95.8%, (图七)。同时较去年首两季分别劲减99%,负资产个案持续减少,与去年楼价逐渐上升有关,去年第三季及第四季楼价分别上升4.7%及4.1%。另一方面,去年第4季平均按揭比率首次略高于五成,达51.3%,虽较2015同期的49.4%历史低位高,但较同年第三季的53.1%回落,反映市场未见过度借贷。今年春节的一手销情理想,二手业主叫价进取,料年内楼价上升,负资产个案估计会维持低位。

图七
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