新闻专栏
12月
19
经络料2017年按揭金额“0增长”
吁政府减辣助市民置业安居

2016年香港楼市表现反覆,上半年全球政治经济形势不稳,加上两地股市表现反覆,资金欠缺出路,楼价经过数个月调整后,展现出一定的抗跌力,而按揭市场竞争亦相当激烈,经过首季的楼市寒冬后,本港各银行先后下调按揭利率,由H加1.6厘,逐步减至H加1.3厘,首年定按亦低见1.6厘。虽然年初一二手住宅成交较沙士时低迷,不过次季买家逐渐回复入市信心,楼价止跌回升。

下半年楼市表现显著造好,出现炽热的情况,银行减息及发展商积极以市价推盘,至10月份的新取用按揭金额已经连续四个月突破万宗水平。楼价与去年九月的高位相若,H按的使用率高达九成半。与此同时,港府为压抑楼市泡沫的风险,于11月4日宣布实施新辣招,对所有第二个的住宅物业买卖征收15%印花税,之后特朗普当选总统,美元强势,12月15日美国更如所料加息1/4厘。

经络按揭转介市场总监刘圆圆表示,在辣招及加息双管齐下,预期2016年全年新取用按揭贷款额将较去年下跌约9.8%,由2,438亿元降至2,200亿元,而宗数则稍稍下跌3%至62,500宗,而踏入2017年,随着辣招继续生效、本港银行加息预期升温、特首选举及美国新总统上场,楼市仍然存在不明朗因素,预料来年的新取用按揭贷款金额零增长。

新取用按揭金额略逊去年,转按创十年新高破百亿
回顾2016年,根据金管局住宅按揭调查数据显示,总结2016年首10个月,新取用按按揭贷款金额累计达1,613亿元,涉及43,086宗,与去年同期的2,152亿元及64,895宗比较,分别下跌25.1%及33.6%。(图一)。按息持续向下调,由年初的H+1.7%拾级而下,下调至最新的H+1.3%,H按的使用率屡创新高,最新的10月份转按金额按上升4.9%,至79亿港元,创二零一一年三月后的五年新高,预计12月的转按金额会突破一百亿元,创2011年后的新高。(图二)

(图一)

(图二)

2017年楼按市场前瞻:
1.新取用按揭贷款金额零增长
2017年的楼市存在各项不明朗因素,本地及外围政治以至经济存在变数,面对明年或加息三次,本港银行亦有机会调整息口,预计加息两次,幅度半厘之内,而加上农历新年是传统楼市的淡季,市场仍在消化辣招的影响,本港同业拆息上升亦令未来转按的需求诱因下降,预计来年的新取用按揭金额较2016年出现破纪录之零增长,而按揭宗数则稍跌至56,000宗(图三)。

(图三)

2.楼市价升量跌
自辣招实施后,35屋苑的成交量较辣招生效前显著下跌36.5%,反映辣招一定程度上影响楼市成交,但自内地今年下半年对楼市实施调控措施,加上人民币持续贬值,内地买家纷纷涌港买楼保值,内地客的购买力对来年的楼市有一定的支持,预计2017年的楼市将出现价升量跌的现象。

3.H按的使用率下调,定息按揭计划使用比例会上升
自11月底起的一个月银行同业拆息持续上升,最新报0.67水平,随着美国加息1/4厘后,预料本港最快明年第一季后加息,而随着拆息上升,H按的实际利率即将接近2.15的封顶位,令使用H按的诱因减低,预料来年H按的使用率未必如2016年般高达九成。同时,因为拆息上升,亦预料会令来年使用的定息按揭计划的选用比例有所上升,最新10月的定息使用率仅0.9%,但由于银行的定息计划只有首年定息,即使使用率增加,仍会在单位数百分比之内。(图四)

(图四)

“经络十大楼按新闻”选举

经络按揭转介自2007年起举办“经络十大楼按新闻”选举,藉此了解香港市民最关心的楼按议题。今年,经络透过网上及电话成功访问了644位市民,挑选出他们认为最具影响力的本港楼按新闻。

结果显示,“住宅物业印花税率划一调高至15%:取代双倍印花税率,并适用于个人或公司买家,首次置业的香港永久性居民继续获豁免”成为大多数市民最关注的楼按议题,以493票大幅抛离其他新闻荣登榜首,占总投票人数约七成四。其次为“人民币贬值,内地客涌港买楼保值:人民币滙价走弱,内地买家比例上升,反映他们对香港市场有一定需求”,共有72市民投票,以一成投票率排名第二位。至于“银行调低H按息至H+1.35%,使用率高达94.8%:银行推出更多优惠吸引买家入市,H按暂比P按更有吸引力”则排名第三,共有33人投票,得票率为半成。与此同时,经络亦于美国加息当日即时访问了业主对加息的意见,逾六成业主关注加息,但表示并未阻碍置业部署。

经络建议

2017年的楼市有辣招及加息的夹击,料会呈胶着的状况,经络按揭转介作为业界的翘楚,建议政府为楼市减辣,保持楼市的流转量,帮助有需要置业的买家入市,平衡楼市的供应,稳定市场对楼市的信心。未来的按息走势是向上,加上金管局最新指引,业主承造按揭必须通过压力测试,即以现行利率加3%计算,而每月供款额必须低于其每月入息之六成水平。经络呼吁政府将压力测试之3%调低至2%,放宽压力测试之程度,令有意入市的买家受惠,而且即使本港加息,预料会以循序渐进形式缓缓向上,距离3%的水平仍有一段距离,2%的压力测试应已经足够评估买家是否能承担加息的风险。

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