新闻专栏
3月
09
经络免费服务15载 无惧辣招遏市 发挥品牌优势增市占
羊年置业调查:92%业主预期楼价平稳向上 46%望放宽3D税 料第二季按揭贷款按季跌一至两成

送马迎羊,喜气洋洋!经络按揭转介是日举行新春团拜,行政总裁朱贺华与一众管理层向大家拜年,适逢经络按揭转介成立15周年,大会特别进行了一个简单而隆重的启动仪式,让在场人士一同见证历史时刻。

辣招遏楼市   全年整体按揭贷款数字难突破
朱贺华表示,今年初政府发表施政报告后,楼市气氛向好,连带二手市场交投亦见回升,然而农历新年假期成交淡静,加上金管局日前推出第七轮收紧按揭措施,按揭市场已即时降温。从经络客户统计数字所见,出招后的按揭申请宗数与农历新年前市况相比,按揭申请宗数减少约三成至四成。

展望羊年,相信楼市仍然审慎乐观,主要因为有不少新盘陆续上会,但在季节性因素影响下,料首季表现较去年第四季逊色,至于金管局再出招,难免淘汰部份实力稍逊的买家出局,料新措施威力于第二季数据反映,届时按揭贷款数字将会出现调整,按季调整幅度约一至两成,而全年整体按揭贷款数字相信难有突破表现。

朱贺华认为,近年在按揭成数越趋收紧的情况下,不少置业人士对高成数按揭产品的需求与日俱增,不论是传统银行的按揭产品,甚至是财务机构的新按揭产品,使用量亦日渐增加,因此经络未来会积极开拓相关市场,以争取市场份额,同时提供多元化产品让业主选择。去年经络客户选用财务机构按揭产品的宗数按年录得倍数增长,预期今年仍有很大发展空间。经络领导市场15年,历尽楼市高低起跌,尽管市场多变,时刻坚守致力免费为业主提供最优质服务的使命,相信凭藉15年的品牌优势及扩大市场网络,羊年发展可更上一层楼。

超过九成业主对楼市乐观   预期羊年楼价平稳向上 
经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,羊年楼市存在多项隐忧,去向备受关注,因此经络特别由农历新年开始进行一项“羊年置业意向调查”,成功以致电形式访问了876位客户。调查发现,大部份业主对后市相当乐观,当中48%业主预期羊年楼价上升,其次有44%认为楼价平稳,换言之合共92%业主认为羊年楼价平稳向上,只有余下的8%认为楼价向下(图一),若与马年同类型置业调查比较,当时有一半业主认为楼价平稳发展,近四成业主预期楼价下跌,即合共90%业主认为马年楼价平稳向下,情况截然不同(表一)。

逾半受访者指楼控措施比加息更影响置业决定
不过调查结果亦显示,大部份受访者仍然认为羊年最影响楼市的因素是楼控措施,占整体比例达47%,与马年置业调查比较相若,其次为房屋供应,占27%,按年增加12个百分点,而息口走势则占百分之二十,按年减少9个百分点,反映今年市民关注房屋供应多于息口走势,另外只有7%认为通胀最有影响(图二)。

当被问及楼控措施影响时,希望政府放宽“3D”税项的受访者有46%,较去年的50%减少4个百分点,其次为放宽按揭贷款成数,占比超过三成,较去年增加4个百分点至32%,至于希望放宽压力测试力度的受访者维持22%(图三)。

虽然市场对加息预期降温,但市民面对加息仍有足够的缓冲空间,当中有56%业主认为即使羊年加息,加息50点子以下属于合理及可负担水平;有32%认为加息50点子至1厘合理及可负担;认为加息1至2厘以下属于合理及可负担的占11%;至于加息2厘以上仍合理及可负担的只占1%,反映一半业主对于加息普遍具有抵御力(图四)。
(表一)

  马年羊年变化
对今年楼市走势看法上升10%48%38%
平稳51%44%-7%
下跌39%8%-31%
最影响入市决定因素楼控措施 48%47%-1%
息口走势29%20%-9%
房屋供应 15%27%12%
通胀8%7%-1%
合理及可负担加息幅度加50点子以下56%56%
加50点子至1厘以下35%32%-3%
加1厘至2厘以下 7%11%4%
加2厘或以上2%1%-1%
最希望政府放宽楼控措施放宽压力测试力度50%22%-28%
放宽按揭借贷成数28%32%4%
放宽3D税22%46%24%

负按揭利率最长年代  楼市有支持
根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于最新2月份录得1.95%,创2011年8月后的逾三年半新低,料美国息口逐步正常化,本港的息口亦会随之而上升。不过现阶段多国相继减息,以美国现时缓慢的经济复苏步伐下,加息的理据仍然薄弱,再者,联储局官员对加息的时机存在意见分歧,料上半年加息机会甚低。

与此同时,近年本港通胀保持4%或以上水平,去年全年本港通胀录得4.4%,市场仍处于“低按息、高通胀”年代的难得机遇。从经络实质按息(即以经络按息减去本港通胀率)可见,本港于今年由2010年至2014年,已持续5年录得负按揭利率,是继1990年至今负按揭利率最长年代(图五)。预料通胀势头将会延续至2015年,因此相信通胀仍然会跑赢按息,在此情况下(通胀-按息=实际按揭利率),实际按揭利率将保持负数,对楼价极具有支持作用,仍有利一众业主。


图一

图二

图三


图四


图五

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