新闻专栏
2月
18
经络备战下一个15年 优化移动互联网应用
猴年置业调查:64%业主预期楼价下跌 41%望放宽3D税
下半年按揭宗数有望率先见改善

送羊迎猴,祝大家猴年行大运!经络按揭转介是日举行新春团拜,行政总裁朱贺华与一众管理层向大家拜年。展望猴年2016,朱贺华指出,经络继续积极开拓更多元化的按揭产品市场,同时优化服务备战下一个15年,随着升级版手机程式等预计将陆续推出,配合多年来所建立的品牌优势,未来市场占有率将再创高峰。

利率步向正常化 全年整体按揭贷款数字较往年逊色 

朱贺华表示,回顾羊年2015,政府收紧细价楼按揭,加上楼价持续攀升,带动中上价物业市场占有率上升,占整体按揭市场的比例高达四至五成,但楼市先升后跌,随着环球股市变得不稳,以及美国落实开始加息,置业人士对后市取态愈趋审慎,二手业主叫价逐渐软化,第四季本港楼价调头向下,成交减少,而下半年透过经络申请按揭的宗数,相比上半年明显减少近三成。

展望猴年2016,我们仍然审慎乐观,我们的看法是先苦后甜,入市业主具有相当实力,供楼负担处于合理水平,但加息难免对楼价有所影响,相信整体按揭贷款数字将较往年逊色,但料楼市调整过后,下半年宗数有望率先看到改善。美国早已预告加息幅度温和及缓慢,料定息及高成数按揭产品使用比例进一步上升,另透过发展商旗下财务机构承造按揭亦将增加,一月份发展商承按的楼花宗数约占一成,经络仍会继续积极开拓相关市场,提供更多元化的按揭产品。

朱贺华认为,羊年2015标志经络一个重要里程碑。一方面,它是经络成立15周年,至今累积客户已经超过27万,优质服务及品牌优势是我们的竞争优势;另一方面,羊年2015亦是经络第2年获得由香港社会服务联会颁发之“商界展关怀”殊荣,可见我们15年来致力为业主提供免费服务之余,同时亦鼓励全公司员工积极参与义工活动,回馈社会。猴年2016,尽管市场多变,经络仍将时刻坚守尽心尽力提供最优质服务的使命,全新面貌的手机程式将会推出,凭藉多年的品牌优势、市场网络,以及优化移动互联网应用,未来发展可以更上一层楼。

超过六成业主感悲观 预期猴年楼价续下跌 

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,美国已经开始加息,惟全球央行竞相减息放水,猴年2016楼市仍存在多项隐忧,去向备受关注,因此经络特别于年初进行一项“猴年2016置业意向调查”,成功以致电形式访问了600位客户。调查发现,有64%业主预期猴年2016楼价下跌,其次有32%认为楼价平稳,只有余下4%认为楼价向上(图一),若与羊年2015同类型置业调查比较,当时有48%业主认为楼价上升,44%认为楼价平稳,即合共92%业主认为羊年2015楼价平稳向上,情况截然不同(表一)。

近半受访者指楼控措施比加息更影响置业决定 

不过,调查结果亦显示,大部份受访者仍认为猴年2016最影响楼市的因素是楼控措施,占整体比例达47%,与羊年2015置业调查占比一样,其次为息口走势,占25%,按年增加5个百分点,而房屋供应则占24%,按年减少3个百分点,反映今年市民关注息口走势多于房屋供应,另外只有4%认为通胀最有影响(图二)。

虽然市场对加息预期降温,但市民面对加息仍有足够的缓冲空间,当中有53%业主认为即使猴年2016加息,加息50点子以下属于合理及可负担水平;有34%认为加息50点子至1厘合理及可负担;认为加息1至2厘以下属于合理及可负担的占11%;至于加息2厘以上仍合理及可负担的只占2%,反映一半业主对于加息普遍具有抵御力(图三)。

当被问及楼控措施影响时,希望政府放宽“3D”税项的受访者有41%,较去年的46%,减少5个百分点,其次为放宽按揭贷款成数,占比超过三成,较去年增加6个百分点至38%,而希望放宽压力测试力度的受访者,按年微跌1个百分点至21%(图四)。

表一

 

 

羊年2015

猴年2016

变化(百分点)

对今年楼市走势看法

上升  

48%

4%

-44

平稳

44%

32%

-12

下跌

8%

64%

+56

最影响入市决定因素

楼控措施

47%

47%

0

息口走势

20%

25%

+5

房屋供应

27%

24%

-3

通胀

7%

4%

-3

合理及可负担加息幅度

加50点子以下

56%

53%

-3

加50点子至1厘以下

32%

34%

+2

加1厘至2厘以下

11%

11%

0

加2厘或以上

1%

2%

+1

最希望政府放宽楼控措施

放宽压力测试力度

22%

21%

-1

放宽按揭借贷成数

32%

38%

+6

放宽3D税

46%

41%

-5

图一

图二

图三

图四

六年负按揭利率最长年代料即将告终 

根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于去年11月录得1.93%,创2011年8月后的逾四年新低。不过,今年1月港美息差扩阔,银行同业折息(HIBOR)一度由0.22%,升至0.39%,H按业主率先面对加息,相信本港亦将于下半年开始跟随美国上调利率。另一方面,去年下半年本港通胀率持续下降,去年12月录得2.5%,全年数字为3%。若今年通胀率跌穿3%水平,同时经络按息上升至近3%,则本港由2010至2015年已持续6年之久的负按揭利率(“经络实质按息”是以经络按息减去本港通胀率)年代将会中断,料对业主不利,楼价具调整压力(图五)。

图五

楼价料返马年2014年中水平 若成交量仍跌宜逐步放宽楼控措施

近月楼价持续下跌,根据经络按揭转介研究部及土地注册处数据显示,去年第4季二手住宅平均尺价(以实用面积计算)按季下跌5.2%,全年楼价仅升2.9%,重返年初水平,预计今年整体料有约10%的跌幅,即重返马年2014年中水平(图六)。同时,去年每月整体物业注册平均宗数为6,347宗,较马年2014的6,791宗减少6.5%,而今年一月仅录3,123宗,若今年整体成交量仍持续下跌,并远低于往年平均数字,而楼价亦已确认跌浪的话,政府应考虑开始逐步放宽楼市逆周期措施,以免楼市流转过慢而不健康。

图六

楼价料返马年2014年中水平 多按业主变负资产风险增

另一方面,经络按揭转介研究部及金管局数据亦显示,新增负资产住宅按揭贷款个案已于去年第4季重现,季内录得95宗,终止了由马年2014第4季开始连续4个季度保持“零”的最长纪录(图七)。尽管如此,数字相比2003年第2季及2008年第4季高位(10.56万宗及1.09万宗),仍属极低水平。再者,去年第4季平均按揭比率首次低于五成,创下49.4%的纪录新低,反映市场未见过度借贷。随着楼价持续调整,料负资产个案将逐渐回升,采用高成数按揭或多重按揭的业主,变成负资产的风险便会较一般业主为高。

图七

 

回上頁
按揭计算机
更多功能
楼价
HK$
按揭成数
%
按揭年期
按揭利率
%
结果
按揭金额
HK$
0
按揭期数
0
首期
HK$
0
每月还款
HK$
0
立即估价
手机应用程式

香港金钟夏慤道18号
海富中心一座18楼1803室

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息