新闻专栏
1月
16
港无迫切性加息 供款有数得计
港府自去年十一月头加辣后,楼市表现反覆,加上美国年底加息及预料今年加息三次,令业主担心加息带来的影响,截止目前为止,按揭计划以H按使用率最高,市场近日聚焦讨论H按买家的供楼负担,及H按何时会触及P按的封顶位。加息对H按计划以P按(2.15厘)作封顶位的买家,影响轻微,在大趋势加息的环境底下,使用有锁息上限的H按计划,明显有保障。
 
联储局在去年底加息后,本港未有即时上调利率,港美息差拉阔,惟现时本港银行结余充裕,银行借贷成本仍然较低,无加息压力。根据经络按揭转介及金管局的数据,截止今年一月十日,本港银行结余2596亿元,反映银行借贷成本低企,除非有走资的风险,否则银行无即时加息的压力。最新的H按计划利率由今年年初拾级而下,最新的按揭息率为H+1.35%,近日有银行仍然积极吸纳优质客户,只要借贷额较大,可以享有H+1.33%的按揭息率,变相减息0.02%。
 
根据经络按揭转介研究部数据及金管局资料显示,拆息利率亦由十二月初的0.46%,上升至月底的0.73%水平,令使用H按的实际息率由1.81%升至2.08%,假设供款期为三十年,每100万贷款额便增加了134元,对使用H按的买家影响轻微,纯粹悭息效果削弱。假若拆息上升至0.8%水平,H按的实际供款利率便与P按(2.15厘)看齐,届时每100万元的贷款额,便较之前仅增加了36元。
 
追溯以往业主使用的H按计划,由○三年至一○年间,H按主要为H+0.5至0.8不等,假设买家无将物业转手或转按,买家仍然可以享有低息的供款利率,以现时拆息约0.72计算,买家的实际供款利率约1.22%至1.52%不等,但这批业主使用的H按计划的锁息上限不及现时普遍的H按吸引。至于一二年至一六年间,买家大多使用H+1.7%,这批买家如果转至更低息的H+1.4%或1.35%,即使拆息抽升,也可以继续享有P按(2.15厘)的封顶位。
 
总括而言,本港银行“水浸”,无即时加息的压力,但随着本港及美国的息差扩大,长远本港拆息是上升的方向,倘若买家使用无锁息或者是旧锁息的的H按计划,仍可考虑转至更低息的H按计划,同时亦享有2.15厘的锁息上限,作为日后加息的“保护网”,同时宜预留充足资金以便周转,而有意置业人士亦应充份考虑个人负担能力,避免在转角市时承造高成数按揭,增加变成负资产的风险。





 
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