新闻专栏
3月
20
港有条件不加息 实际按息回落
美国联储局一如市场加息四分之一厘,继前年及去年年尾加息两次后,今次已经是三年内第三次加息,市场关注美国是否正式进入加息周期,美国自量化宽松政策后,虽然多项的经济数据造好,但经济仍然未完全复苏,估计今次的加息是测试市场反应,长远要看通账及就业情况是否向好。今次的加息对本港影响甚微,虽然美国累加0.75厘,港美息差拉阔,但现时香港银行体系结余仍然充裕,达2595亿元,银行之间的借贷成本低,除非有走资的现象,否则本港银行无迫切性加息,而银行为了争取按揭市场份额,稍稍调低H按息,业主的供楼负担未见有太大影响。
 
现时一个月期的银行同业拆息保持稳定,徘徊在0.44至0.45之间,而银行未有因为美国加息在按揭业务上取态审慎,反而更加积极争取市场份额,现时的楼价已突破2015年8月的高位,银行在估价方面,亦追贴市价,并且稍稍调低H按的“H加部分”,加上现时拆息相较去年加息前高达0.75%,已经回落至0.44%的水平,H按实际按息明显较去年年尾低,根据经络按揭转介研究部的数据显示,去年十二月的经络按息(M-RATE)达1.998%,今年一月则为2.036%,及至二月按息回落至1.882%,显示目前业主的供楼利率较去年低,低利率是维持楼价有利因素之一。
 
以一个价值500万的单位,承造七成按揭,还款期三十年,假若银行加息25点子,将“P减”及“H加”部分上调,每月供款额仅上调数百元。(详见表一)。加息1/4厘后,以私人物业家庭入息中位数$36,000计算,使用P按及H按的买家,供楼负担分别为37.9%及35.8%,负担比率轻微上调,反映加息对实际供楼影响不大。 即使加息0.5厘,供楼负担仍然未超过40%。
 
P按H按
现时的供款计划P-3.1%现时的供款计划H+1.3%
实际利率2.15%实际利率1.74%
每月供款$13,201每月供款$12,486
供楼负担比率36.6%供楼负担比率34.6%
加息0.25厘加息0.25厘
供款计划P-2.85%供款计划H+1.55%
实际利率2.4%实际利率1.99%
每月供款$13,648 ↑$447每月供款$12,919 ↑$433
供楼负担比率37.9%供楼负担比率35.8%
加息0.5厘加息0.5厘
供款计划P-2.6%供款计划H+1.85%
实际利率2.65%实际利率2.24%
每月供款$14,104 ↑$903每月供款$13,361 ↑$875
供楼负担比率39.1%供楼负担比率37.1%
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