新闻专栏
3月
16
楼按金额势破97创历史新高
经络上调全年预测至2350亿元

美国联储局经过两日议息后,于今晨宣布加息四分之一厘,已经是第三年第三次加息,经络按揭转介市场总监刘圆圆表示,这次的加息可测试市场的接受程度,但并未意味美国正式进入加息周期,美国这次的加息是测试市场的接受程度,现时美国的经济仍未完全复苏,仍有待新总统上场后的数个月,各项的经济数据表现,暂时看不到美国完全具备进入加息周期的条件。而市场对于美国加息早已有心理准备,目前香港银行结余仍然充裕,银行结余近2,600亿元,银行“水浸”下,未有即时跟随加息的压力。预料除非大量资金流走,否则香港加息仍然是言之尚早。

预料第一季新取用按揭金额按年大升一倍
去年楼价在加辣及美国加息后,楼价仍然企稳,根据经络按揭转介研究部及土地注册处数据显示,去年第4季二手住宅平均尺价(以实用面积计算)按季上升5.12%,全年楼价受年初楼价下跌拖累,下跌4.2%。而今年楼市红盘高开,多个一手楼盘销情理想,发展商纷纷提价加推。金管局数据显示,去年十二月的新取用按揭金额达295亿元,今年一月按揭金额一反传统的牛皮现象,延续去年的好势头,新取用按揭宗数达251亿元,较去年同期的125亿元,急升逾倍。以季度来看,去年首季的新取用按揭金额达382亿元,经络预料今年首季的新取用按揭金额达800亿元,创历史新高,而经络亦对全年新取用按揭金额,由按年“零增长”上调至2350亿元,较2016年上升8%。(图一)

图一

图二

 

资金成本续低
刘氏续指,美国在上一次的加息周期(2004年至2006年),2年间加息17次,合共加息4.25厘,而香港在美国加息后的半年才开始上调息口,加息供13次。而在2015年底及去年底,美国曾两度加息0.25厘,但本港银行同样“水浸”,结果息率未有跟随;最新的银行结余高达2595亿元,预期最早香港会在下半年之后调整息口,每次调升0.25%至0.5%之间,估计虽然长远息口仍是向上,刘圆圆认为美国今年的加息步伐不会过快,料今次美国加息对成交及楼价影响不大。
(图三/四)

图三

图四

 

按息有望下调至H+1%
银行为了争取按揭市场,纷纷稍微调低按揭息率,最新H按息低至H+1.3%,银行资金充裕,借贷成本低,预计年内有望低见H+1%。(表一),根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于去年12月录得1.99%,近日一个月期的银行同业拆息保持稳定,维持在0.44%-0.45%之间,最新二月份的经络按息更下降至1.882%,经络预料今年加息幅度温和,料实质按息维持两厘至三厘低水平,低息环境将持续成为支持楼市之主要因素之一。

 

图五

 

热钱充裕 购买力强
据经络按揭转介研究部的数据反映,过去内地客户的按月比例大约占整体的7%至8%,其中去年11月份则占整体的13.4%。一旦美国加息,对人民币有下行压力,料今年本港楼市会继续发挥资金避难所作用。其实从近期的市况可见,虽然部分新盘已提价加推,仍然备受追捧,刘氏预计,今年内地客户占整体市场比例有望进一步升至10%。

(表一) $500万的单位,承造七成按揭,供款年期为25年

P按H按
现时的供款计划P-3.1%现时的供款计划H+1.3%
实际利率2.15%实际利率1.74%
每月供款$15,092每月供款$14,396
供楼负担比率41.90%供楼负担比率39.90%
加息0.25厘加息0.25厘
供款计划P-2.85%供款计划H+1.55%
实际利率2.40%实际利率1.99%
每月供款$15,526 ↑$434每月供款$14,818 ↑$422
供楼负担比率43.10%供楼负担比率41.10%
加息0.5厘加息0.5厘
供款计划P-2.6%供款计划H+1.8%
实际利率2.65%实际利率2.24%
每月供款$15,967 ↑$875每月供款$15,247 ↑851
供楼负担比率44.30%供楼负担比率42.30%

*03月15日银行公会公布之一个月同业折息HIBOR约0.44%

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