新闻专栏
9月
06
是时侯检讨收紧按揭措施成效

今年第三季楼市稍为回暖,行政长官旋即公布了一系列稳定楼市措施,当中以加快短期单位供应为重点。另外,市场普遍预期按揭成数有机会再度收紧,当中以收紧第二套房按揭的呼声最高。无可否认,收紧按揭确实压抑了炒风,但亦扭曲了市场生态,笔者相信,政府再收紧按揭对纾缓整体楼价上升压力作用有限,至于收紧第二套房按揭会令按揭贷款状况更极端,无助市民置业。

收紧按揭产生矛盾
楼价飚升问题,归根究底,关键源于供应不足,因此政府需要积极增加土地及兴建房屋以回应市场诉求,但是收紧按揭变相又缩窄了置业人士选择物业的范围,令符合入市要求的供应减少,两者产生矛盾。究其原因,越贵价物业按揭越收紧,加上楼价上升,换楼客置业的成本与日俱增,若然资金未能同步增长,届时只可缩窄选择范围,或者打消换楼计划。而在环环相扣的情况下,换楼客缺乏向上流的动力,上车盘供应将更紧绌。从经络按揭研究部数据可见,以往200万元以下物业占按揭市场的比例甚高,于○七年八月一度高达超过五成,不过该类物业于最新七月份的比例已跌穿双位数,录得仅9.9%的新低纪录。

市况出现两极化
另外,根据金管局住宅按揭调查数据显示,今年首七个月新取用按揭贷款累计只有40,754宗,涉及金额981亿元,与去年同期的70,346宗及1,683亿元比较,大跌逾四成。以单月计算,七月份新取用按揭贷款宗数仅6,584宗,涉及金额161亿元,按月跌幅约两成。期内新批出按揭贷款额及宗数亦向下调整8%,分别录得195亿元及7,472宗。整体市场按揭贷款减少了,不过平均按揭贷款金额及按揭还款年期则呈上升趋势,七月份平均按揭贷款金额已升至261万元高位,而平均按揭还款年期已达300个月(即25年)再创历史新高,走向极端。

市传政府有意收紧第二套房按揭为楼市降温,笔者认为,政府○九年起四度收紧按揭措施,无疑令投资者数目减少,但实际却未能纾缓楼价上升压力,更未能惠及真正用家。因此建议在新措施推出前,宜先评估及检讨过去四度收紧按揭之成效,再对症下药,长远才有利市场健康发展。

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