新闻专栏
10月
28
施政报告出台 市场明朗化 料第四季按市回稳 加息潮进入尾声 P按计划续成市场主流选择

金管局最新统计结果显示,新批出、新取用及新申请按揭贷款宗数,连续三个月不足一万宗,新取用按揭贷放额连续六个月下跌,九月份再跌6.4%至138亿元(图一),为零九年五月后29个月新低;至于九月份新批出按揭贷款额较按月则减少7.5%,至146亿元(图二)。

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,九月份二手交投表现疲弱,而大型银行进一步上调按揭息率,令整体楼市交投放缓,只有数千宗成交,虽然发展商推出大型新盘,惟未能即时带动市场气氛,按揭市场持续调整。十月份施政报告公布令后市明朗化,有望扭转局势。

总结第三季市况,整体物业成交偏软,按揭需求将同步减少,新取用按揭贷款额只有488亿元(图三),较第二季775亿元大幅减少37%,至于新批出按揭贷款额亦只有480亿元(图四),按季减少约44%。预期政府一系列的楼市监管措施及银行加按息影响将逐步消化,第四季楼市及按揭市场表现将转趋平稳。

收紧按揭成数 按揭比率53.4%创历史新低
本年中,金管局推出多项收紧按揭措施,包括加大压力测试力度或进一步收紧供款与入息比率的上限,令按揭比率逐步下调,九月份最新录得52.4%,再创历史新低(图五),随着楼价今年累计有一定升幅,因此平均还款年期持续维持高位,令九月份的物业按揭平均还款年期亦稍为回升至23.75年(图六)。

P按再度成为市场主流
加按息延续潮,加上个别银行暂停提供H按,客户纷纷重投P按市场,一如经络按揭首季预测,P按计划将重拾升轨,并续成市场主流,九月份其使用比例增至51.3% (图七) ,达五成以上水平,创26个月新高,H按计划之使用比例则跌至46.2%。第四季银行倾向提供P按计划,其中市占率较高的银行主力推广P按计划,令P按计划使用比重大幅提升,P按计划将成为用家首选。

九月份转按跌至21.8亿 第三季跌幅五成
刘圆圆指出,银行九月份同步调升以拆息挂勾(H)及以最优惠利率为基准(P)的新造按揭息率,惟H按与P按上限的实质按揭利率,收窄至接近“零”息差,加上P按计划的优惠较吸引,客户选择H按的诱因逐渐减少,加上按揭息率稳步向上,市民转按后亦未必可享旧有的低息按揭,遂令转按诱因减少,九月份新批转按金额下调至只有21.8亿元,按月跌幅达22.2% (图八),若以季度比较,第三季新批转按金额为79亿元,按季跌幅近五成。

图一

图二

图三

图四

图五

图六

图七

图八

图九

 
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