新闻专栏
3月
28
新盘溢价收窄至接近“零” 一手吸引力胜二手 税项及按揭优惠激发换楼动力释放 经络破天荒呈献“高成数·低按息”丰滙二按计划应需求

近期一手市场表现持续理想,而即将开售的全新大型市区楼盘“丰滙”入票反应热炽,冻结市场上大量资金,项目定于3月29日推售当中216伙,而是次将不乏针对换楼客市场为主的三房户类型以供选择。美联物业经络按揭转介举行联合记者会,并邀请到长江实业高级营业经理何家欣美联物业住宅部行政总裁布少明九龙区董事郭玉满,以及经络按揭转介高级首席副总裁张颢曦出席,剖析目前一手市场及换楼客市场最新形势,并特别为“丰滙”的买家提供“高成数·低按息”丰滙二按计划,协助有意入市三房户的买家。

在记者会上,美联物业住宅部行政总裁布少明表示,由于新盘提供税项优惠及按揭优惠安排,加上订价往往吸引,故不少买家倾向选购一手物业。资料显示,截至去年第四季为止,新盘溢价已由去年第二季最高的20.6%下降至去年第四季近乎“零”水平,仅录得0.2%(见图一),在目前二手业主叫价回落幅度有限情况下,一手盘吸引力显著增加。

图一:新盘溢价走势变化

 

 

 

 

 

 

 

 




另外,值得留意,二手屋苑换楼市场受到辣招影响,在去年推出双倍印花税后,换楼市场需求受到遏抑,根据美联物业资料研究部综合土地注册处数据,2012年第四季及2013年首季,50个二手指标屋苑实用面积逾600尺的买卖注册所录得的比率约为26.9%,但在去年第二季及第三季下跌至22.3%,而去年第四季至今年首季截至3月24日为止,比率仍然仅录得22.1%(见图二),数字反映以换楼客为主及实用面积逾600尺的较大面积单位,过去的二手换楼需求明显受压。然而,早前已积压不少换楼购买力,而订价吸引、提供税项优惠及合适按揭安排的一手盘登场,吸引准买家倾向选购一手物业,并可释放这批有意入市的换楼市场动力。

图二:指标屋苑实用面积逾600尺注册量比率

 

 

 

 

 

 

 








美联物业九龙区董事郭玉满指出,九龙区(包括将军澳及西贡)的一手私楼需求不俗,综合土地注册处资料显示,去年区内录得约3,173宗一手私楼注册,而今年截至3月24日为止,则录得约185宗,但预期随着“丰滙”开售,区内次季的一手注册量可望上升。

至于二手市场方面,九龙区内的每季二手住宅注册量则见反覆下调,以去年首季录得约4,583宗,已下调至第四季约2,846宗水平,而今年首季截至3月24日则暂录得2,337宗。由于新盘吸纳大量购买力,故预期区内二手市场表现持续,一手盘仍然会抢去市场焦点。另外,在目前美联物业入票“丰滙”的客户中,约有8成为用家,另有约2成为长线投资客。
经络按揭转介高级首席副总裁张颢曦称,本港楼价自去年起出现轻微调整,令不少置业人士重燃入市兴趣,加上新盘造价与二手市场收窄,新盘吸引力明显增加。不过碍于新盘涉及银码较大,备受多项楼市需求管理措施限制,尤其按揭保险计划门槛提高,现时只有价值400万元或以下的物业才可申请九成按揭,变相压抑400万元以上物业的购买力,令置业人士入市难度增加,影响换楼市场动力。

按揭保险计划自2010年8月起四度收紧申请资格,以致新取用按揭保险贷款价量反覆回落,根据经络按揭转介研究部及香港按揭证券有限公司数据显示,今年1月份的新取用按揭保险贷款宗数跌至只有216宗,涉及金额仅6.5亿元,按月同步减少26%,创2009年后有纪录新低(见图三)。但事实上,市场上对高成数按揭产品存在需求,从金管局公布之最新数据可见,新批出按揭涉及二按计划的贷款显著急升,2月份录得143宗,涉及贷款额达6.09亿元,按月分别上升14.4%及21.1%,贷款额更创2008年1月后新高(见图四)。有见及此,经络按揭转介宣布喜获发展商长实认可,破天荒首度成为新盘二按特约代理,为“丰滙”买家提供“高成数·低按息”二按计划,首2年息率低至P*-0.5%,上述二按上限可高达楼价三成或最高按揭贷款额300万元(见表一),相信上述按揭计划可获得一众置业人士垂青。

图三: 新取用按揭保险贷款

图四: 新批涉及二按计划贷款

表一:丰滙“高成数·低按息”二按计划特色

  • 二按息率首2年低至 *P-0.5%,其后*P+1% (P=5.25%),罚息期2年
  • 楼价1,000万或以下,成数高达 8成 (以同时承造一按及二按计算)
  • 二按上限为 3成 或 最高300万元 (以低者为准)              

*一切条款及细则以银行/财务机构最终批核为准。

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