新闻专栏
4月
04
收紧按揭的威力 – 自住用家篇(三)

金管局上月推出第七轮收紧按揭措施,投资者首当其冲受到影响,同时亦波及用家市场,现时撇除部份合资格人士仍可以申请按揭保险,买家购买一个700万元以下的物业,首期较以往需增加一成,因此除了上车客受影响,换楼客亦不能幸免。至于有意购买第二套房给家人居住的置业人士也受到拖累,将同时受到按揭成数收紧及供款入息比率上限调整两大措施双重夹击。

在旧措施下,置业人士购买第二套房,供款入息比率计算方法仍可按照非自用或自用物业两种不同性质划分。置业人士购买第二套非自用物业,例如收租住宅物业,按揭成数自2010年底起已一律降至五成,其供款入息比率的成数,亦由50%降至40%,而银行的压力测试,供款入息比率亦由60%减至50%。至于自用物业,银行或贷款机构仍可酌情处理,例如子女与父母一直同住首个物业,及后子女结婚组织新家庭或家庭成员增加而要添置物业的分支家庭,在购买第二套房时仍可视之为自住性质,买家如无须申请按揭保险,当时的按揭成数最高可承造七成,其供款入息比率的成数为50%,压力测试下的供款入息比率仍维持60%。但在新措施下,按揭成数上限下调至六成,即使物业属自住性质,购买第二套房,其供款入息比率的成数,已一律由50%降至40%,而银行的压力测试,供款入息比率亦由60%减至50%,与所有非自用物业,包括住宅及工商物业同步调整。

举例说明(见表一),假设买家原本已持有一个价值600万元物业,想增持多一个350万元物业给家人居住,以按息2.15%及25年还款期计算,在措施推出前,每月最少收入仅需65,763元,但措施推出后,700万元的物业按揭成数收紧一成,即最高只有六成,贷款额即时减少35万元,与此同时供楼占入息上限亦相应下调,因此每月收入需增加9,001元至74,764元,增幅达13.7%,令部份分支家庭感到入市越来越困难。

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