新闻专栏
3月
21
收紧按揭的威力 – 自住用家篇(一)

金管局2月27日推出第七轮收紧物业按揭的监管措施及修订按揭保险计划申请资格后,以维持银行金融体系稳定,进一步淘汰实力不足的买家出局。

笔者认为,去年楼市用家比例购买物业作自住用途的客户比例已升至超过97%,加上市场以中小型物业为主导,是次收紧按揭对用家市场影响较为明显。

2月27日推出之第七轮收紧措施,影响层面最广,莫过于将700万以下的住宅按揭成数一律降低到60%,同时修订按揭保险计划申请资格,暂停八成按揭以上申请,虽然首次置业人士仍可申请最高9成按揭,但必须要有固定收入及供款与入息比率不超过 45%,换言之不论是自由工作者(即俗称FREELANCER),抑或是以底薪连佣金计算入息的营业员(举例:保险或地产代理从业员),将会即时跌入措施限制之范围,皆因自由工作者的每月收入按工作数量计算,而营业员的佣金亦并非每月稳定收入,除非以底薪计算已足够通过压力测验,否则置业相对以往困难。

根据经络按揭转介数字显示,若以物业金额划分,当中去年全年700万元以下物业占整体按揭市场比例达74%,换言之超过七成买家将会受到措施影响。相反,投资者占整体按揭市场比例不足3%,因此即使收紧对各类非自用物业按揭贷款,由现时最高五成调低至四成,影响较为有限。

笔者相信,楼市成交短期内料会稍为降温,不过待市场消化过后,买家将会再度重返市场,焦点仍然会集中细价物业。究其原因,在收紧按揭的情况下,除非置业人士短期内能够增加每月收入,相信可能性不大,因此只能够因应相关收入,退而求其次选择合乎负担能力的物业入市,因此预期细价物业会进一步受追捧。

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