新闻专栏
6月
15
收紧按揭成数有助降低借贷风险 惟换楼人士置业门槛提升

金管局于6月10日公布五项有关住宅按揭贷款的审慎监管措施,包括将港元1,000至1,200万元及700至1,000万元,分别调低至五成及六成,另外700万以下的住宅物业最高按揭成数最高为七成。若按揭贷款申请人的主要收入并非来自香港,最高按揭成数需按标准下调至少一成,至于以资产净值为依据所批出的按揭贷款,最高按揭成数由五成一律下调至四成。虽然是次调整有助银行降低借贷风险,惟收紧按揭成数已推至中价物业,有机会增加换楼人士的置业难度。

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆指出,经络按揭转介数据显示,楼价介乎700至1,000万元的按揭 (图一),当中按揭成数为六成或以下占大多数达75%,至于楼价1,000万元或以上按揭(图二)亦有86.67%为按揭成数五成或以下。至于价值在700万元以下之物业按揭成数宗数中,亦有逾72%为按揭成数在七成以下(图三),可见买家在借贷方面未有过份进取,因此新措施不会对市场构成很大影响。

值得注意的是,现时一般透过资产净值申请按揭的客户大部份为内地人士,当中亦有部份为自雇或外籍人士,是次收紧按揭将增加该类人士入市成本。从经络按揭转介数据可见(图四),五月份最新转介的按揭客户当中,近90%内地人士之物业按揭成数为七成或以下,其中申请按揭成数五成以上至七成的内地人士占比最多,超过五成(53.09%),至于按揭借贷三成以上至五成的比例亦占40.21%,反映内地人士借贷成数偏低,资金实力雄厚。但受接连之收紧措施气氛影响下,五月份经络按揭转介统计显示,内地人所占的比例亦已由四月份的13.7%稍降至12.3%,相信是次措施亦会进一步影响内地人士来港置业的意欲(图五),或令有关比例升幅放缓。

刘圆圆续指,虽然收紧按揭成数有助银行降低借贷风险,不过是次调整将进一步提高换楼人士的入市门槛。按揭证券公司刚宣布,将按揭保险计划下的住宅物业价格上限由680万港元调低至600万港元,七成及六成按揭以上的贷款部分获得按揭保险计划保障之贷款,分别只有540及500万港元。现时仅600万或以下的置业人士仍有机会获取高达物业市值九成的贷款,换句话说,楼价达700万或以上的物业,已不能借足七成按揭,亦不符合按揭保险计划的资格,此类买家若希望透过换楼改善生活,建议预备足够资金充当首期。

图一

图二

图三

图四

图五

 
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