新闻专栏
6月
08
收紧按揭对症下药?

财政司司长上月指出,本港楼市正处于冰火之间,风险日增,呼吁有意置业的人士入市前要量力而为,本月又指政府会密切留意市况,有需要时会毫不犹豫推出进一步的措施,确保楼市健康平稳发展。不过财爷又强调,若再出招以尽量不影响首次置业的市民为大前提,究竟什么措施可以不影响首次置业的市民? 那么计划换楼的市民又可以怎样?收紧按揭真的能对症下药?

由二○○九年起,政府从二千万元以上的豪宅市场入手逐步收紧按揭,当时措施甫出台,新取用按揭贷款额连续五个月录得下跌,最终跌至不足200亿元,其后二○一○年再两度收紧按揭,不过是次影响相对较为短暂,市场只须两至三个月已消化有关消息。及至去年中,政府进一步将物业按揭收紧至中上价物业,由于涉及用家市场,受影响层面即时扩大,市场的购买力迅速被锁紧,新取用按揭贷款额连跌八个月至最低的不足100亿元水平,措施推出至今已接近一年的时间,影响力持久未散。

笔者认为,去年的收紧按揭措施已收到降温之效,不过只局限于物业的成交量,而楼价在用家主导的市场下,仍然稳步发展。究其原因,收紧中上价物业的按揭成数波及用家市场,令中产人士的购买力明显下降。现时只有购买600万元或以下物业的置业人士才有机会获取高达物业市值九成的按揭贷款,若楼价达到700万元或以上,不但未能够借足七成按揭,亦不符合按揭保险计划的资格,提升了中产人士换楼的难度,首期需要增加一成,所涉及的金额以数十万元计,因此除非有充裕的资金,否则不少人宁愿选择一动不如一静,造成物业市场不如以往“货如轮转”,在货源短缺及供求失衡的情况下,促使楼价有进一步上升空间。若要对症下药,大前提应该是不影响换楼客而非上车客,此举有助推动市场的上流动力,但更直接的方法仍然是增加土地供应。值得注意的是,既然财爷认为现时外围经济波动,现阶段决策理应更为审慎,以避免过度调控严重影响楼市。

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