新闻专栏
3月
11
收紧压力测试 入市难度提升

政府于二月推出多项压抑楼市的措施,上周已就按揭证券公司收紧按揭保险计划之措施作出分析,而今期再细谈其他多项措施,当中包括推出“双倍印花税”,全面调升楼宇印花税率,政府亦修例要求商铺、工厦及车位在签署买卖协议要即时缴交印花税,与住宅物业做法看齐,换言之增加了非住宅物业买卖成本。与此同时,金管局亦推出了第六轮收紧按揭措施,包括:1) 住宅及工商物业按揭申请的压力测试由两厘加至三厘;2) 工商业物业按揭贷款成数上限下调10%,收入来自香港的按揭申请人,按揭成数上限由50%降至40%,收入非来自香港的申请人,按揭成数上限由40%降至30%;车位按揭成数上限定为40%,贷款年期最长15年。对用家而言,相信以加大压力测试力度影响较为显著。

举例,一名首次置业的买家月入30,000元,有意购买一个价值300万元的物业,在新措施推出前,申请九成按揭,以按揭还款年期20年及按揭2.15厘计算,月供仅13,851元,供款占入息比率为46.17%,少于五成水平;而在旧有压力测试机制下,即加息2厘,月供增加至16,576元,供款占入息比率55.25%,仍少于六成,符合上车资格。但新措施推出后,压力测试要假设按息上升3厘后,供款占入息比率维持六成水平以下,按上述情况,买家在新的压力测试之下,每月供款将增加至18,043元,同样以月入30,000元计算,供款占入息比率已即时升至60.14%,超出六成的指引(见图)。在上述的情况下,除非买家能够增加首期以降低按揭成数,或拖长供款年期,减少每月供款支出以通过测试,否则买家可能需要转投钱码较细的单位入市。

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