新闻专栏
7月
08
换楼炼重新启动 中上价物业挑战细价楼主流地位 新批出一手按揭额料“翻一番”至888亿元创历史新高 预测2014年全年新取用按揭贷款额止跌回升 挑战2,010亿元三年新高

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆指出,去年楼市在收紧按揭、“3D”辣招、一手住宅物业销售条例及美国退市等因素夹击,成交萎缩,一度面临严峻考验。不过踏入2014年,上半年息口持续低企,加上政府有意修订DSD政策,本地用家逐渐恢复入市信心。在换楼炼重新启动的情况下,预期下半年的物业流转速度将会加快,与此同时,美国今年内加息机会甚微,发展商趁DSD微调之势推出新盘应市,并配合各种优惠促销,令囤积一时的购买力涌现,增加楼按市场需求。新盘旺势之下,料全年一手按揭贷款额有机会翻一番,带动2014年全年新取用按揭贷款额重返2,000亿元以上水平,并挑战2010亿元,创三年新高(图一)。

(图一)

上半年楼按市场回顾

  1. 新申请按揭宗数过万宗破闷局   新批出按揭贷款额创DSD后新高

回顾今年上半年,2月份双辣招三读通过尘埃落定后,发展商推盘态度转趋进取,提供多种优惠促销,令买家重燃入市兴趣,按揭市场最终有所突破。根据金管局住宅按统计最新数据显示,5月份新申请按揭贷款宗数按月急升22%至11,175宗,不但创16个月新高,更打破连续13个月不足万宗的闷局。期内新批出按揭贷款金额达227亿元,为2013年2月DSD实施后首度重返200亿元以上水平,至于新取用按揭贷款金额亦增至163亿元,创14个月新高。

 

  1. 上半年一手按揭贷款金额料达350亿元

5月份政府有意将双倍印花税松绑,换楼客重返物业市场,6月份市况升温,料数据将进一步造好,相信2014年上半年新取用及新批出按揭贷款金额累计可达875亿元及1,220亿元,分别较去年下半年的697亿元及871亿元增加两成半及四成。在新盘热卖的情况下,当中新批出一手按揭贷款金额料由去年下半年的165亿元翻一番至今年上半年的350亿元,至于二手按揭及转按的贷款金额则平稳发展,合共约可达870亿元,与去年下半年的875亿元相若。

  1. 本地客刚需支持楼市  内地客占不足一成

由于双倍印花税措施仅属微调而非完全撤销,因此只有本地用家受惠,尽管发展商以优惠促销新盘,内地客来港抢购新盘的热潮已不复再,不少更投奔海外市场寻宝。根据经络按揭转介研究部数据显示,6月份内地客占整体按揭市场比例跌至6.3%,创超过一年新低,并连续七个月徘徊单位数,至于今年上半年,内地客占比亦只有8%(图二),反映内地客的购买力逐渐减弱,现时楼市主要由本地客的刚性需求支持。

(图二)

下半年楼按市场前瞻

  1. 换楼客发力   中上价物业表现挑战细价楼主流地位

政府未有再为楼市加辣,楼价止跌回稳,本地买家重拾入市兴趣,特别是换楼市场,自从政府建议放宽额外印花税,成交明显转活。从经络数据可见,若以物业价格划分,今年上半年价值500至1000万元的中上价物业走势最凌厉,占按揭市场比例由29.1%急升至38%,创2005年有纪录以来新高。其他物业方面,虽然上车盘需求旺盛,但碍于市场缺盘,促使部分细价楼业主心雄反价,以致细价楼出现价升量跌局面,今年上半年200万元以下,以及价值200至500万元的细价楼均同步下跌,占按揭市场比例分别为4.7%及47.7%,至于豪宅市场则未见太大起色。

展望下半年,细价楼盘源仍然缺乏,相信成交量难有大反弹,不过换楼客购买力进一步释放,中上价物业将备受追捧,此消彼长之下,届时500至1000万元的中上价物业按揭表现或更上一层楼,占比有机会冲破四成关口,挑战细价楼的主流地位(图三)。

(图三)

  1. 一手按揭受惠DSD放宽   全年金额料翻一番至888亿元历史新高

DSD微调效应下,市场憧憬换楼市场受惠,业主普遍叫价态度转强,二手楼竞争力下降,相信二手按揭贷款额将反弹乏力,加上近月转按悭息的效果并不显著,料下半年新批出二手按揭及转按贷款金额将合共跌至755亿元,较上半年的870亿元回落超过一成,整合全年新批出二手按揭及转按贷款金额最终合共约1,625亿元,与去年上半年的1,584亿元比较,存在3%差距(表一)。

相反,下半年新盘鱼贯登场,数以千计新单位供应可供买家选择,相信发展商会积极提供新盘优惠吸客,将与二手物业价格构成竞争,令买家倾向流入新盘市场。因此一手按揭存在明显增长空间,预计可较上半年的350亿元增加约五成半至近538亿元,届时全年一手按揭贷款金额将翻一番,按年倍增至888亿元的历史新高。

(表一)2014年全年预测:

 
 
新取用按揭
新批出按揭
贷款额(亿元)
贷款额(亿元)
 
 
2014年
2014年
2014年
2014年
2013年
2014年
2014年VS 2013年
上半年
下半年
上半年 VS 下半年
整体
2,010
1,220
1,293
6%
1,960
2,513
28%
一手
710
350
538
54%
376
888
136%
二手+转按
1,300
870
755
-13%
1,584
1,625
3%

最新2014年5月份数据,6月份及下半年为预测数字*

 

  1. 2014年全年新批出及新取用有近三成增长空间

展望2014年下半年,多个新盘陆续上会,与此同时,发展商积极推盘,以致新盘竞争白热化,带动整体按揭市场表现上扬,相信下半年新取用按揭贷款将会录得正增长。预期2014年全年新取用按揭贷款额升幅可达27%,不但重返2,000亿元以上水平,甚至挑战2010亿元创三年新高。

  1. 美国未具充份加息条件   下半年“经络按息”徘徊2厘至2厘半

虽然本港息口走势主要跟随美国步伐,但实际上整体息口走势亦取决于银行策略部署、风险管理、市场竞争、资金成本、贷款需求及楼控措施等因素。联储局主席耶伦五月曾表示美国通胀及就业数据尚未达标,需要维持“高度”宽松货币政策,令市场对加息预期降温。虽然美国退市步伐有序,但尚未有充份的加息条件,相信加息周期重临是言之尚早。根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于6月份录得1.99厘,连续三个月处于2厘以下水平。6月份本港银行结余稳守1,600亿元关口,除非有大量资金流出本港银行体系,以致本港的银行资金成本突然增加,需要加息平衡风险及利润,否则以美国现阶段的退市步伐,本港2014年将持续低息。(图三)

(图四)

2014年截至上半年,“经络按息”平均为2.01厘,不过值得注意,近日大量热钱流入本港,息口产生轻微波动,当中一个月同业拆息由6月25日0.21厘稍为被抽高至7月2日0.24厘,其后金管局向市场注资,7月3日本港银行结余冲上1,800亿元水平,拆息最终回落至0.22厘。预期下半年市场资金流动性会较大,届时银行有机会调升新造按揭息率,加息压力会稍为增加,因此预期下半年“经络按息”徘徊2厘至2厘半(图四)。

(图五)

  1. H按产品使用比例节节上升  年内有望重返逾九成高位

按揭产品方面,今年浮息按揭产品仍然大行其道,不过最优惠利率(P)欠缺下调空间,P按产品吸引力下降,银行唯有转战H按市场,并在产品的质素上竞争。根据金管局住宅按统计数据显示,与同业拆息(HIBOR)挂勾的H按计划使用比例由去年底起,连续5个月上升,成为主流产品,5月份已增至71.4%,超过七成,而以最优惠利率(PRIME)为基础的P按计划使用比例仍有26.4 %,至于定息按揭产品未能突显优势,已连续三个月没有业主采用。

上半年有大型银行推出针对新盘按揭计划,其中最具竞争力的为同业拆息(H)存款挂鈎按揭计划,其后不乏中小型银行加入战团。实力雄厚的大型银行,下半年甚至将上述最新的同业拆息(H)存款挂鈎按揭计划推扩至二手物业市场,使之更普及化。现时H按计划,按揭息率不但低至H+1.7%,其锁息上限可媲美P按计划实际按息,在低息周期较悭息,即使加息周期重临,供楼支出亦不会与P按计划出现很大差距,换言之进可攻时退亦可守,因此深得一众赶上低息尾班车的业主欢迎,H按使用比例节节上升,年内有望重返逾九成高位,将P按产品比下去。至于定息按揭计划,相信要待今年下半年的加息压力增加,银行因应资金成本及市场需要调整策略,才会再掀热潮。

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