新闻专栏
4月
15
按息调整仍低于历史水平 息差收窄将吸引用家重投P按

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,随着龙头银行亦上调拆息按揭利率,料稍后将有银行陆续跟随调整,至于调整水平会因应个别银行策略而定,料介乎H+1.1厘至H+1.5厘之间。与此同时,由于是次加息行动将令H按与P按的息差进一步收窄,预计按揭产品使月比例或于未来一季度出现调整。

料下季按揭选用比重现结构调整 
刘圆圆表示,现时已宣布调整拆息按揭利率最高为H+1.5厘,若以4月15日银行公会公布之一个月同业拆息0.2厘计算,H按实质息口已调升至1.7厘(表一),虽然现时H按与P按之实质按息为2厘越见接近,但仍远低于90年代水平,观乎本港按揭历史,撇除90年代息口高峰期,平均按息介乎3%至4%,可见现在仍未达至正常水平,惟H与P按比较,则息差已收窄至只有约30点子,在拆息(H)较最优惠利率(P)波动之大前提下,预料新造按揭中,将有更多人选P按(见图)。

刘氏续指,目前低利率环境下,按揭息率处于低水平,因此即使银行调整按息,亦未会对用家有太大影响,但预料在政策降温、银行加息、日本天灾等种种因素冲击下,短期入市气氛或会有所影响。不过本月市场的焦点亦会观望新盘的销情,以及月底卖地情况,若气氛良好,楼市可望继续稳步发展。

(图一)
描述: http://www.mreferral.com/images/n444_1.jpg


(图二)
描述: http://www.mreferral.com/images/n444_2.jpg



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按揭计划

全期
P^-3.1%

全期
H*+0.9%

全期
H*+1.3% 

全期
H*+1.5%       

实际按息

2.15%

0.90%

1.30%

1.70%

每月供款额

$7,182

$6,501

$6,756

$6,885

加息后供款变化

+$255

+$384

每月供楼负担比率

28.2%

25.5%

26.5%

27.0%


注:以上计算乃假设楼价及居于私人住宅的家庭入息中位数维持不变

以一个200万元物业、承造七成按揭 、供款期为20年计算

*H以银行公会于4月15日公布之一个月同业拆息0.2%计算

^P为5.25%

每月供款负担比率 = (每月供款 / 居于私人住宅的家庭入息中位数) x 100%

以统计处公布之2010年第4季居于私人住宅之家庭入息中位数为$25,500计算

资料来源:经络按揭转介研究部

 
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