新闻专栏
5月
13
息口正常化 P按使用比例将重拾升轨

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,本港现时市占率最高之两大龙头银行,于两个月内先后三度上调拆息按揭利率H按,若以最高之H+2厘作比较,H按实际按息将超越现时以最优惠利率为基础的P按水平,此举势令整体按揭计划选用比重出现重大转变,P按使用比例将重拾升轨。

现时已宣布调整拆息按揭利率最高为H+2厘,若以5月13日银行公会公布之一个月同业拆息0.19厘计算,H按实质息口已调升至2.19厘,与P按之实质按息为2.15厘比较,H按实质按息已超越P按实质按息达0.04厘,以一个200万元物业、承造七成按揭、供款期为20年计算,H按的每月供款较P按为高,明显失去竞争优势(表一)。

经络按揭转介于二月份已开始强调,按息过去一年维持处于异常低位,当时已预料本港按息将步入“正常化”之阶段,加上本港经济发展向好,资金出路增加,银行亦由三月中旬起陆续上调按揭利率至正常化水平,根据经络按揭转介数字显示,反映普遍按揭客户一般可做到之最新实际按息水平之“经络按息”于四月份已突破1.206% (图一),为15个月新高,未来仍有一段上升空间。

(表一)息口上调供款变化

按揭计划

全期
P^-2.85%

 

全期
H*+ 0.9%

全期
H*+ 1.1% 

全期
H*+ 1.5% 

全期
H*+ 1.7% 

全期
H*+ 2.0% 

实际按息

2.15%

 

1.09%

1.29%

1.69%

1.89%

2.19%

每月供款额

$7,182

 

$6,495

$6,621

$6,879

$7,010

$7,209

加息后每月
供款变化

 

vs H*+0.9%

+$127

+$384

+$515

+$714

 

 

vs H*+1.1%

+$257

+$388

+$588

 

 

vs H*+1.5%

+$131

+$330

 

 

vs P^-2.85%

-$687

-$561

-$304

-$173

+$27

每月供楼负担比率

28.2%

 

25.5%

26.0%

27.0%

27.5%

 


注:以上计算乃假设楼价及居于私人住宅的家庭入息中位数维持不变 
以一个200万元物业、承造七成按揭 、供款期为20年计算 
*H以银行公会于4月15日公布之一个月同业拆息0.2%计算 
^P为5.25% 
每月供款负担比率 = (每月供款 / 居于私人住宅的家庭入息中位数) x 100% 
以统计处公布之2010年第4季居于私人住宅之家庭入息中位数为$25,500计算 
资料来源:经络按揭转介研究部

(图一)

 
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