新闻专栏
1月
22
市况逆转 银主盘骤增

去年九至十一月楼价均录得跌幅,楼市出现转角,市场开始忧虑银主盘将会持续涌现。早前笔者曾撰文指出,在金管局的逆周期措施下,入市的业主均具相当实力,因此即使现时楼价高企,但负担比率仍低于五成,与一九九七年的逾九成比例并不一样,供楼负担处于合理水平。同时,去年第三季本港负资产住宅按揭贷款个案仍为零,负资产已连续四季绝迹于市场。

近期楼价的调整幅度,并不足以令大量业主变成负资产,而且银主盘的成因,归根究柢是贷款人断供数月,银行无可追溯,最后才会收回单位,继而将物业于市场上拍卖、出售或出租,故与楼价由升转跌并无绝对的直接关系。综观近月两地股市走势,其中恒指于今年一月十八日即市低见19,195点,创出超过三年的新低,相信令到不少投资者遍体鳞伤。

港股如此波动之下,不排除有部分业主出现短期资金周转问题,特别是专业或机构投资者,有可能同时持有大额豪宅物业及高风险投资产品,一旦资金被绑便可能影响供款。另一方面,“辣招”造就了“财仔”的商机,若然该业主持有的是多按物业,因息率远高于银行,故供款压力非常大,万一经济下行或股市持续波动,沦为银主盘的机会就更高。

根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新资料显示,二○一五年本港住宅按揭贷款涉及三按或以上的个案合共有1,212宗,而扣除三级制银行(即认可机构),余下的财务机构个案有1,086宗,较一四年的1,056宗增加30宗,但占全年现楼按揭注册量维持1.3%(与一四年的比例相同)。

假设上述1,086宗涉及财务机构三按或以上的个案均为500平方尺单位,而去年首十一个月二手平均尺价约10,619元,即楼价约531万元,以及大部份财务机构的最高按揭成数为九成或以下,以此推算的话,牵涉三按或以上贷款额有51.9亿元,相比经络预测一五年新取用住宅按揭贷款额2,584亿元而言,数字亦仅占2%,相信即使市况逆转,多按盘对整体楼市冲击仍有限。
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