新闻专栏
5月
15
套楼换股 三大考虑因素

今年2月底金管局进一步收紧按揭,按揭贷款额理应缩减,不过适逢“北水南调”刺激本港股市造好,同时造就财富效应,豪宅成交增加,同时掀起“套楼换股”热潮,对楼按市场产生支持作用。不过预期美国加息之声日渐迫近,加上物业按揭进一步收紧,笔者建议业主计划加按物业要考虑以下几点:

  1. 新措施限制
以往加按套现最高贷款额可达物业估值的七成,减去未偿还按揭贷款额,假如业主持有一个价值500万元及已供满 (即没有未偿还按揭贷款) 的物业,最高贷款额可达350万元。不过今年2月新一轮收紧按揭措施推出,虽然首套物业在压力测试下,供款占入息比率上限仍维持60%不变(即不超过每月入息的六成),但按揭上限收紧至只有六成,换言之上述500万元物业加按套现最高贷款额仅物业估值的六成,即300万元,措施推出前后比较,贷款额相差50万元,差幅超过一成半。若然业主手持两个尚未供满的物业,又或者业主本身只有一个尚未供满的物业,但同时又是另一个物业的按揭担保人,则会被视为有两个未偿还按揭贷款,新措施推出后,即使物业属自住用途与否,当物业加按,银行亦会当作为第二套房形式处理,而在压力测试下之供款占入息比率一律下调至50%,较以往更严厉。
 
  1. 为加息准备
比较市场上的贷款产品,楼按息率无疑十分吸引,以市场上最优惠利率为基础的P按计划为例,实际利率约2.15厘,对比私人贷款一般为5厘以上的息率,两者息率差距接近3厘,若与同业拆息挂勾之H按计划,实际利率约1.95厘比较,息差相差更大,故加按物业套现的成本确实相对私人贷款较低。若将楼按息率与低息见称的税贷作比较,息率可以互相媲美,惟楼按年期最可长达30年,亦较税贷一般仅提供1至2年还款年期稍胜一筹。不过业主要注意,选择任何贷款产品,面对加息周期重临,还款支出均会相应增加,楼按产品亦不例外,建议业主加按前最好先进行压力测试,以免加息后还款开支超出个人可负担水平。
 
  1. 物业估价
银行审批按揭需时,审批速度并非一致,与此同时,由于在按揭业务上的取态亦有异,因此业界对于加按套现条款没有划一的标准,而物业估价亦会因为采用不同的估价行,又或者因应物业的质素参差而有所不同,影响加按套现按揭贷款额,建议有意加按套现的业主事先向按揭专家查询专业意见。
 

 

回上頁
按揭计算机
更多功能
楼价
HK$
按揭成数
%
按揭年期
按揭利率
%
结果
按揭金额
HK$
0
按揭期数
0
首期
HK$
0
每月还款
HK$
0
立即估价
手机应用程式

香港金钟夏慤道18号
海富中心一座18楼1803室

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息