新闻专栏
3月
11
大型银行牵头上调按息 本港进入加息周期

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,经络本周初已预期息口上升的讯号日趋明显,是日有主要银行宣布于下周起上调拆息按揭,可见本港正逐渐步入加息周期。

现时以拆息挂勾的H按计划计算,明显较以最优惠利率为基准的P按计划为优惠,两者现时仍然存在一定息差距离,使用H按计划的业主每月的供款支出相对较少,而虽然有大型银行牵头宣布调整拆息按揭水平到H+0.9%至1.2%,以现时拆息水平计算,H按仍是息口最低之计划(见表一),但预料息口将进一步逐渐上升,假设息口缓缓上调至H+1.6%水平,每月供款额将超过1.68%定息计划之供款额。至于整体按揭市场,预料在主要银行牵头下,短期内其他银行将逐步跟随,令整体市场按揭利率上升。

根据经络按息(M-Rate)显示,二月份数字录得0.9%(图一),已连续七个月处于1%以下水平,可见本港息口持续徘徊历史低位。回顾2004年美国经济走出谷底,息口预期上调的讯号即时响起,当时本港市场上的定息按揭计划随之应运而生,令使用量上升至逾15%历史高位(见图二),置业人士选用定息产品,一般希望可以锁定供款开支,免受利率波动的影响。现时随着近期美国经济数据表现造好,令市场资金成本增加,加息之预期逐渐浮现,相信定息按揭计划会再度备受关注。

(表一)息口上调供款变化:

按揭计划

全期P^-3.1%

加息1/4厘

加息1/2厘

加息1厘

全期H*+0.7%

全期H+0.9%

全期H+1.2%

全期H+1.4%

全期H+1.6%

定息

实际按息

2.15%

2.40%

2.65%

3.15%

0.90%

1.10%

1.40%

1.60%

1.80%

1.68%

每月供款额

$7,182

$7,351

$7,521

$7,870

$6,376

$6,501

$6,691

$6,820

$6,951

$6,872

加息后供款变化

$168

$339

$688

$125

$315

$444

$574

每月供楼负担比率

28.2%

28.8%

29.5%

30.9%

25.0%

25.5%

26.2%

26.7%

27.3%

26.9%


以200万物业、七成按揭 、供款期为20年计算
*以银行公会3月11日公布之1个月同业拆息0.2%计算
^P为5.25%每月供款负担比率 = (每月供款 / 居于私人住宅的家庭入息中位数) x 100%
以统计处公布之2011年第4季居于私人住宅之家庭入息中位数为$25,500计算
资料来源:经络按揭转介研究部

(图一)经络按息走势:


(图二)按揭产品使用比重:

 
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