新闻专栏
12月
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十一月份新取用按揭贷款额212亿元创17个月新高 料二○一二年新取用按揭贷款额跌13%至1,980亿元

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,“双辣招”推出至今,住宅交投急挫,拖低按揭需求。根据金管局住宅按揭调查数据显示,十一月份新申请按揭贷款宗数按月减少18.9%至10,627宗,期内新批出按揭贷款额及宗数分别录得241亿元及8,593宗,与十月份比较,分别下跌2.3%及2.7%(图一),当中涉及一手物业按揭贷款金额按月增加42.4%至56亿元,而二手物业按揭贷款额则按月减少13.6%至154亿元,二手市场明显落后大市。按揭需求主要由新盘上会带动,十一月份新取用按揭贷款宗数按月微升4.9%至7,893宗,涉及金额增加11.2%至212亿元(图二),创17个月新高,亦一如经络按揭预期突破200亿元关口,料十二月份仍可延续。

料今年全年新取用按揭贷款额料13%至1,980亿元
总结今年首十一个月,新取用按揭贷款累计录得69,869宗,涉及金额1,730亿元(图三),与去年同期的92,007宗及2,189亿元比较,宗数及金额差距分别相差24.1%及21%。政府近月连环出招,以致住宅物业买卖成本大幅增加,成交步伐随之而减慢,刘氏预期今年全年新取用按揭贷款金额将较去年全年减少13%至1,980亿元(图四)。预期明年首季政府将公布新一年《施政报告》及《财政预算案》,届时市场气氛将更趋观望,新取用按揭贷款金额难以大幅弹升,全年续于2,000亿元以下水平徘徊,甚至连续三年出现负增长。

十一月份平均按揭贷款金额281万元再创新高
政府多次出招收紧按揭,主要针对贵价物业及第二套房按揭,整体市民置业成本递增,十一月份的按揭比率按月再跌1个百分点至53.5%,创四个月新低(图五)。不过本港楼价由去年底至今,累升逾两成,客源流向中小型物业市场,首次置业用家仍可透过高成数按揭贷款,促使平均按揭贷款金额屡创新高,最新十一月份的平均按揭贷款金额再升至281万元历史新高(图六)。至于平均还款年期亦增加两个月至306个月(即25.5年),重返八月份高位(图七)。刘氏相信,除非楼价出现调整,否则明年平均按揭贷款金额将持续于高位徘徊,但随着还款年期已设限,加上平均还款年期尚余不足五年便触及监管指引上限,料明年走势趋平稳。

H按计划使用比例连升两个月至5.2%
金管局数字亦显示,P按计划使用比例已连续11个月超过九成业主追捧,最新十一月份录得92.7%。现时本港最优惠利率(P)仍跟随美国息率调整,联储局延长超低息政策至二○一五年,无疑为采用P按计划人士注入强心针,相信全年主流地位难动摇(图八)。至于H按计划使用比例自上月见底回升后,十一月份进一步升至5.2%,究其原因,资金充斥市场,本港一个月同业拆息跌至不足0.28厘,令拆息挂勾H按计划实际按息有所下调,再度引起市场关注。碍于现时H按计划的锁息上限与P按比较相差约0.15点子,若按息升至H按锁息上限,采用H按的每月供楼支出将较P按为高,除非银行加大力度推广H按计划,调整H按息率及锁息上限,否则明年H按计划的竞争力仍不敌P按计划。

转按金额势创六年新低
值得注意,反映最新实际按息水平之“经络按息”于十一月份录得2.2厘,按息持续横行,尽管如此,楼价持续高企,令业主加按套现的诱因增加,十一月份转按金额录得31.64亿元,与十月份比较增加6.2%,涉及宗数达1,743宗,按月增加18.2%(图九)。至于今年首十一个月,转按宗数累计只有15,277宗,较去年同期24,939宗减少38.7%,涉及金额亦只有276亿元,与去年同期482亿元比较,相差42.7%。现时P按与H按实际息差仅0.17点子窄幅徘徊,整体市场的转按意欲远不及去年,预期全年转按金额仅300亿元水平,届时将创六年新低(图十)。

图一

图二

图三

图四

图五

图六

图七

图八

图九

图十

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