新闻专栏
11月
18
加按套现比例逆市上升

受到银行多次调升按息及收紧按揭成数影响,整体按揭需求不断下降,按息计划之息差收窄亦令转按热潮明显冷却。金管局最新数据显示,九月份新批转按金额下调至仅21.8亿元,按月跌幅逾两成,季度比较跌幅更接近五成。尽管如此,基于楼价未有大幅调整,整体物业造价仍然相当坚挺,有部分业主遂趁楼价仍水涨船高加按套现,增加备用资金,刺激加按需求。

近日本港股票市场表现反覆,恒生指数单日上落波幅动辄数百点,相反,物业市场虽然交投减少,惟价格波动轻微。数据显示,十月份平均尺价为5,758元,按月微跌只有1.4%。不少业主藉物业升值之机会加按套取资金备用或应急,令加按需求增加。经络数据显示,透过本公司申请加按比例有明显上升的趋势,最新十月份的加按比例升至14.2%,为零九年后的新高。

从经络按揭转介的客户数据分析,十月份加按套现所筹集之资金,近半数客户表示乃用作家庭备用资金,占47.5%,另外用作置业用途的则占27.%。究其原因,本港低息时代告终,市场普遍预期按息稳步上升,难以掉头回落,因此部份业主遂趁楼价“硬净”,以及按息仍处于相对低位时,将既有物业加按套现预留备用资金。另外,收紧按揭措施令部份买家需要加按既有物业支付新物业的首期。其他加按用途则亦包括偿还贷款、生意周转、金融投资及教育基金等。

以经络客户为例,何先生本身拥有一个九龙区私人物业,早前再以约682.8万元购买同区另一物业作分支家庭自住之用。在正常情况下,银行有权要求按揭贷款人就第二套物业用途作出声明,是次何先生购买物业供家人居住仍可视为自住性质,假如属投资性质,则按揭成数将会收紧至五成,不过在新措施限制下,新物业既不能申请按揭保险,贷款额更不可超过420万元,换言之未能借足七成按揭,而贷款人需要支付的首期亦较措施推出前增加58万元,有见及此,何先生决定将其市值480万元的原有物业加按,套现资金以填补新物业首期所需差额。

贷款人要注意的是,假如加按涉及两家银行,则需要重新办理按揭契约及支付律师费。此外,假若加按的按揭成数超过七成,亦需要额外支付按揭保费。笔者认为,置业人士可以选择现金回赠较高之按揭计划以弥补有关开支,现时市场上最优惠的按揭计划,按息可低至全期H+1.9%、按息上限P-2.5%,现金回赠高达1%,或全期按息P-3%,现金回赠0.7%,而上述两种计划的罚息期均为2年。

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