新闻专栏
5月
23
加息、楼控双管齐下 新造楼按贷款价量齐跌 H按使用比例连跌三个月至九成以下水平

金管局住宅按揭调查数据显示,四月份新批按揭贷款额按月大跌36.7%至276亿元(见图一),宗数亦减少36.8%至10,872宗,其中新批转按金额为57.4亿元,按月下调39.2%(见图三);至于四月份新取用住宅按揭贷款额按月同步跌逾一成(12.1%)至269亿元 (见图二),再度跌穿三百亿元水平,而四月份按揭申请宗数为14,782宗,按月减少逾36.2%,可见新造楼按无论价量均同步下调。

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,三月份先有日本大地震事件影响,整体市场观望气氛转浓,新盘及二手交投降温,令四月份新造按揭价量齐跌,及后银行自三月十一日起连环调升H按息率,使H按及P按两者之间的息差拉近,令市民转按意欲减弱,拖累按揭市场表现,不过值得注意的是,虽然按息处于升势,惟物业按揭成数收紧凑效,业主借贷成数减少,令反映市民按揭负担的按揭比率跌至54.5%的历史新低(见图四),较去年底逾六成水平明显有异。随着加息趋势越来越明显,市场H按息率进一步调高,H按息率上限甚至最高达H+2厘,其实质息率超过P按实质息率,届时将会有更多人转用P按,两者使用比重甚至渐趋向平分秋色。

H按选用比重连跌三个月至89.8%
金管局数据反映,四月份拆息(H)挂勾按揭计划之选用比重已连续三个月下跌,最新进一步下跌至不足九成(见图五),仅89.8%之按揭用家选择,而最优惠利率(P)为基准之按揭计划,使用比重则逐步上升,最新录得8.7%。刘圆圆预料,若拆息按揭利率继续上升,息差H按将失去即时悭息之优势,P按使用比重短期内可望突破1成。

按息调升 市民转按意欲减少
另一方面,目前P按新造息率水平普遍仍为P减3.1厘(P=5.25%),即实质利率2.15厘,与银行调整后的H按息率上限H+2厘,以今日银行公会公布之一个月同业拆息0.19厘计算,即实质利率达2.19厘,H按的悭息效果不复再。
而更值得注意的是,息口趋升令差息逐步收窄,当H按及P按两种按揭计划息差距离逐步拉近,市民转按的诱因将会减少。四月份新批转按金额为57.4亿元,按月下调近四成(39.2%) (见图三),预料下月数字将会有机会进一步下调。

图一

图二

图三

图四

图五

 
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