新闻专栏
9月
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利淡因素充斥市场 八月份新取用按揭贷款额跌27% 按揭比率53.4%创历史新低 P按使用比重增至42.1%

受到收紧按揭措施效力持续,以及卖地成绩逊预期影响,本港楼市买家入市信心转弱,加上欧美外围经济不稳等,利淡因素充斥市场,八月份整体物业成交偏软,按揭需求同步减少。金管局最新统计结果显示,新批出、新取用及新申请按揭贷款宗数,连续两个月少于一万宗,而反映六、七月市况的八月份新取用按揭贷放额按月大跌27%,至147亿元(图一) ,为零九年五月以来28个月新低;至于八月份新批出按揭贷款额较七月份则减少10.3%,至158亿元(图二)。

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,九月份大型银行再度上调按揭息率,进一步窒碍整体楼市交投,二手交投表现呆滞,而发展商推盘步伐放缓,一手市场表现呈弱势,按揭市场亦陷入调整局面,跌势将延续至十月份,第三季新取用按揭贷款预计按季跌逾三成,市场普遍冀望十月份施政报告公布,后市明朗化才有回稳。不过预料受外围以至本港楼市不利因素影响,本港之新取用按揭贷款额于下月进一步下降,更有机会下挫至近一百亿水平。

收紧按揭成数 按揭比率53.4%创历史新低
六月份的收紧按揭措施扩大物业范围至中价物业,令按揭比率逐步下调,八月份最新录得53.4%,再创历史新低(图三)。八月份市场气氛欠佳,楼价回落,而业主亦扩阔议价空间,期内的物业按揭平均还款年期稍为减少至23.67年(图四)。

P按选用比重急升至逾四成
加按息延续潮,促使更多客户转向P按市场,八月份P按计划使用比重增至42.1% (图五) 为零九年十一月后22个月新高,H按计划之使用比则跌至55.8%。日前有大型银行宣布同步调升以拆息挂勾(H)及以最优惠利率为基准(P)的新造按揭息率,惟H按计划高调升至最高H+2.7厘,实际利率为2.91厘,为市场同类型计划最高水平,而P按计划则调整为P-2.1至2.4厘,实际利率亦介乎2.6至2.9厘,H按及P按两者实际利率水平相若,令H及P按计划的使用比重呈均势,料第四季银行倾向提供P按计划,P按计划甚至再度成为市场主流。

八月份转按连跌五个月至28亿水平
刘圆圆指出,以上述大型银行H按与P按上限的实质按揭利率为例,息差收窄至只有10点子,若计及现金回赠,P按计划更可略胜一筹,相对H按优势逐渐减弱,市民转按意欲亦显著下降,新批转按金额连续五个月下跌,由早前近百亿下调至八月份仅28亿元(图六),为零九年六月后的27个月新低。

图一

图二

图三

图四

图五 

图六

 
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