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9月
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八月份平均按揭贷款额315万元再破历史纪录 H按使用比例保持八成以上水平 定息按揭连续六个月“捧蛋” 首八个月一手物业按揭贷款额按年升逾九成

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,八月份楼价升幅扩大,部份买家观望楼价喘定,加上新盘酝酿推售,市场重新整顿购买力。根据金管局住宅按揭调查数据显示,八月份新取用按揭贷款宗数及金额录得6,305宗及188.95亿元,按月分别微升0.1%及1.4% (图一),但新申请按揭贷款宗数按月减少7.9%至11,719宗,期内新批出按揭贷款宗数较七月份下跌3.5%至8,680宗,涉及金额亦减少3.2%至273.81亿元(图二)。新批按揭当中,八月份一手物业按揭贷款金额微增1.8%至68.67亿元,二手物业按揭按月减少6.4%至166.19亿元。另一方面,楼价屡创新高,增加业主转按套现的意欲,八月份的转按贷款宗数按月增加接近一成至1,708宗,涉及金额亦按月增加2.9%至38.95亿元,创二○一一年六月后的38个月新高(图三)。

八月份楼价升幅扩大  平均按揭贷款额315万元再破历史纪录
楼价由今年三月份起连升6个月,笋盘火速被市场消化,业主叫价态度积极进取,二手成交价屡创新高,连带按揭贷款金额直线上升,八月份的平均按揭贷款金额按月增至1万元315万元(图四)再破历史纪录。但平均还款年期则由311个月历史高位回落至309个月(图五),而期内的按揭比率亦按月下跌0.8个百分点至56.4%。

一手物业按揭贷款额达462亿元按年升逾九成
总结今年首八个月新取用按揭贷款表现,宗数及金额累计录得41,794宗及1,246亿元,与去年同期的42,059宗及1,126亿元比较,贷款金额率先突破去年,升幅逾一成(图六)。至于今年首八个月新批按揭贷款宗数及金额录得56,586宗及1,752亿元,同步超越去年同期的50,882宗及1,392亿元(图七)。今年新批按揭贷款当中,以一手物业按揭贷款领先,首八个月累计达462亿元,较去年同期的239亿元大升逾九成,不但创2003年有纪录以来同期新高,全年料较去年倍增,而二手物业按揭贷款金额累计亦录得1,030亿元,较去年同期的914亿元增加12.7%。由于新一轮的新盘推售潮即将掀起序幕,加上不乏新盘年底前陆续上会,一手按揭存在很大的增长空间,带动全年新取用按揭贷款金额及宗数可同步录得正增长,预期二○一四年全年新取用按揭贷款额升幅近三成,不但重返2,000亿元以上水平,甚至挑战2,010亿元创三年新高

H按计划普及化  定按连续六个月“零”使用量
按揭产品方面,由于加息尚未迫在眉睫,定息按揭产品未能突显优势,因此今年已连续六个月没有业主采用,美国联储局刚结束九月份一连两日议息会议,一如市场预期,维持息率不变,不过联储局成员调高了明年底联邦基金利率的预测水平,市场普遍预期明年按息上升,相信要待加息正式启动,定息按揭计划才会再受关注。现时浮息按揭产品相对仍较悭息,不过P按产品的最优惠利率(P)已欠缺减息空间,悭息效果较H按产品逊色,因此H按计划使用比例遥遥领先。根据金管局住宅按统计数据显示,与同业拆息(HIBOR)挂勾的H按计划使用比例由去年底起,连升八个月,今年二月份重新成为市场主流产品,八月份再增至81.9%,而P按计划使用比例则少于两成,只有15.7 %(图八)。

今年上半年有大型银行针对新盘推出H按计划,包括以同业拆息(H)为基准的存款挂勾按揭计划,其后不乏中小型银行加入竞争。下半年不乏银行甚至将上述计划推扩至二手物业市场,促使H按计划更为普及化。市场上最新的H按计划,按揭息率不但低至H+1.7%,其锁息上限可媲美P按计划实际按息,低息周期突显悭息效果,即使加息,与采用P按计划的业主比较,每月供楼支出也不会出现很大差异,故深受业主欢迎,预期H按计划使用比例今年可望重返九成。

 

图一

图二

图三

图四

图五

图六

图七

图八

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