新闻专栏
5月
24
供楼利息扣税注意事项

笔者于上一篇专栏提到,假若阁下是业主,便可以选择居所贷款利息扣税项目,以减轻交税负担,但究竟如何使用每年10万元的扣除上限较为划算?笔者认为仍要视乎按揭贷款额及按息之高低而定,而且能够采用居所贷款利息扣税与否,亦须视乎物业的用途及限制。

举例一个200万元的物业,承造七成按揭,贷款额140万元,供款20年,以现时普遍按息约2.3厘计算,首年供楼利息开支为31,614元,占每年10万元的扣除额上限的比例只有三分之一,不过若然选择九成按揭,撇除按保费用,贷款额180万元,首年供楼利息开支将增加至40,647元,占扣除额上限之比例会升至四成。又举例一个价值600万元的物业,承造七成按揭,贷款额420万元,供款20年,以按息2.3厘计算,首年供楼利息开支为94,843元,占扣除额上限比例逾九成,若然承造九成按揭,撇除按保费用,贷款额540万元,则首年供楼利息开支增至121,941元,可完全用尽扣除总额上限10万元。

从上述两个例子可见,楼价或贷款额越高,利息支出相应增加,变相扣税金额越大。因此,若然置业人士将来有换楼计划,大可留待购入银码较大的单位,或者当贷款额大幅增加的时间采用居所贷款利息扣税,以节省较多税款支出。另外,一个承造七成按揭的200万元物业,贷款额140万元,供款20年,当按息升至7.5厘,首年供楼利息开支将增至103,935元,亦可尽用扣除总额,相对现时按息2.3厘较为划算。换言之,贷款人亦可留待息口回升,或在高息年代下,才采用居所贷款利息扣税。

值得注意的是,并非所有物业均可以居所贷款利息扣税,因为该扣税项目只应用于作为主要居所的物业,即该课税年度内纳税人主要在该物业居住。以现时大部分的楼花项目为例,一般会提供建筑期及即供付款两种计划,当中的即供付款计划一般提供楼价折扣,吸引不少用家使用,然而楼花期内买家不能入住,故该单位不可能视为其主要居所,在此情况下,即使买家选择即供付款计划,仍要待物业正式入伙后,才可以居所贷款利息扣税。

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