新闻专栏
6月
15
二手楼实用面积计价无碍估价

六月份楼市二手交投呈胶着状态,惟新盘市场非常热闹,当中由香港房屋协会推出的项目“喜雅”更备受注目。论及“喜雅”最特别之处,莫过于是全港首个只限售予港人及一人一伙的新盘,售价700万元以下的单位占比最重,大部份业主可选择承造七成以上至九成按揭,另外实用率高亦是其卖点之一,吸引一批用家追捧,标准单位更火速售罄。现时新盘市场未推行实用面积计价,但地产代理监管局已发出指引,要求代理由明年1月1日起,在销售二手楼时提供实用面积资料,以便置业人士参考。笔者预期,明年实用面积计价指引生效,届时实用率相对较高的大型蓝筹屋苑甚至是旧居屋,料可彰显优势。

对于地产代理监管局公布有关二手住宅物业以实用面积计价的执业通告条文细节后,有市民担心会影响物业估价,笔者希望可以在此为市民悉疑。事实上,现时物业的估价主要以市场的最新成交价作为参考指标,虽然一般采用建筑面积作评估,惟暂未见二手楼以实用面积计价会对按揭市场构成即时影响,因为建筑面积及实用面积计价的转换只会令物业的平均尺价上升,但是楼价并没有因此而改变,由此可见,上述的计价转换不会对物业估价以至按揭贷款金额构成影响。

 

但值得注意,由于部份二手楼采用实用面积与建筑面积计价比较时,平均尺价会出现明显差距,有可能令屋苑的平均尺价在排名上出现变化,但整体而言不会对市场构成巨大影响,只是市民可能需要若干时间适应。笔者预期明年新指引落实执行,部份向来以实用率高见称的大型蓝筹屋苑甚至是居屋,虽然楼龄较高,但若与同区楼龄尚浅的物业比较,采用实用面积计价后尺价相对变得低水,届时料可吸引更多买家垂青。

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