新闻专栏
10月
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九月份新取用按揭额重上200亿元创逾三年新高 平均按揭贷款额达328万元破历史纪录 第三季新取用按揭额增两成至600亿元 料占中短暂影响第四季市场

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,新盘连环出击带旺楼市,购买力重返市场,同时带动按揭需求。根据金管局住宅按揭调查数据显示,九月份新取用按揭贷款上升19.9%至7,561宗,涉及金额更弹升23.5%至233.44亿元,自二○一二年十一月后重上200亿元,并创二○一一年六月后逾三年新高(图一)。不过期内新申请按揭贷款则按月减少5.2%至11,115宗,而九月份新批出按揭贷款金额及宗数则录得265.69亿元及8,104宗,与八月份比较,分别减少3%及6.6%(图二),当中一手物业按揭贷款额录68.59亿元,较八月份相若,而二手市场受到冷落,因此二手物业按揭额按月减少6.2%至155.85亿元。刘氏表示,十月份占领运动促使业主降价,二手交投先跌后回稳,整体而言,多个新盘即将推出应市,主打提供中上价物业,料与二手成交构成竞争,与此同时,二手市场盘源缺乏,亦窒碍买卖,相信二手成交难有大反弹,预期购买力将倾向流入一手。

第三季新取用按揭额逾600亿创13季新高
总结今年第三季,新取用按揭贷款额录得608.66亿元(图三),不但较第二季的498.57亿元升22.1%,更创13个季度新高,而第三季新批出按揭贷款额则按季升21.9%至822.36亿元(图四),当中一手按揭贷款额按季增35.8%至204.73亿元,二手物业按揭额仅增加17.9%至499.56亿元,一手弹升幅度明显较大。刘氏指,踏入第四季,楼市短暂受占领事件影响,十月份首星期成交量略为放缓,楼按市场亦受牵连。根据经络按揭转介数据显示,占中事件发生后一星期(27/9 – 3/10)的新申请住宅按揭数宗较占中事件前一星期(20/9-26/9)减少达47%,其后事件转趋缓和,买家陆续重返市场,(4/10-10/10)新申请住宅按揭数宗按周回升逾六成,当中一手市场弹升幅度较二手显著。事实上,自从双倍印花税DSD松绑,楼市随即解冻,发展商集中火力抢攻换楼客市场,不但以优惠价作招徕,并与贷款机构配合推出针对性按揭优惠,与二手楼构成竞争,因此一手按揭表现较二手为佳,若占中事件未有进一步恶化,相信第四季一手市场仍会是买家焦点所在。

九月份楼价升幅扩大  平均按揭贷款额315万元再破历史纪录
九月份楼价续升,以实用面积计算的平均尺价按月再升1.2%至约9,436元创纪录新高,虽然升幅较八月份稍为缓和,但无损业主转按套现意欲,该月涉及转按所批出的之贷款金额录得41.26亿元(图五),不但按月增加5.9%,更创二○一一年六月后的39个月新高。在楼价高企的情况下,平均按揭贷款额已连升四个月,最新九月份进一步升至328万元(图六),较八月份增加13万元,再破历史纪录,平均按揭还款年期则缩减3个月至306个月(图七),而按揭比率亦下调1.8个百分点至54.6%。

H按计划普及化  定按连续七个月“零”使用量
美国结束买债在即,明年加息如箭在弦,尽管如此,定息按揭产品仍然未受注意,已连续七个月“零”使用量,今年仍然是浮息按揭产品的天下。究其原因,现时浮息按揭产品相对定息按揭产品较为悭息,即使P按产品的最优惠利率(P)难有减息空间,与定息按揭的2.3%固定息率存在一定差距,至于H按产品,按揭息率不但低至H+1.7%,其锁息上限可媲美P按计划实际按息,悭息效果无庸置疑,因此日趋普及化,H按计划使用比例已连续三个月保持八成以上水平,九月份再增0.7个百分点至82.6%,预期年内可望重上九成水平,而P按计划使用比例则少于两成,只有14.9%(图八)。

图一

图二

图三

图四

图五

图六

图七

图八

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