新闻专栏
6月
14
“白居二”按揭难比私楼

房委会上月底正式向首批获得配额的2,250个家庭及250个单身人士发出免补地价购买二手居屋的批准信,在半年有效期内入市房委会或房协之未补价居屋。理论上,居屋第二市场以折扣价出售,而且由政府负责按揭担保的角色,无须申请按揭保险,买家上车置业难度减少,不过居屋第二市场毕竟属资助房屋,按揭条款亦受一定程度的限制,实际上难与私楼看齐,值得准业主留意。

资助房屋与私楼最大分别,莫过于补价折扣率、按揭年期及按揭计划,居屋第二市场亦不例外。笔者早前提及过居屋第二市场补价折扣率影响,至于按揭年期方面,不论私楼或资助房屋按揭,均设有上限,以私楼为例,根据金管局最新指引,现时私楼新造按揭还款年期最长不可多于30年。

至于居屋第二市场按揭年期,市场上没有一套标准指引,银行主要参考房委会在出售一手居屋单位设定的担保期,而该担保期已于去年底由25年延长至30年,期间政府会承担物业断供的风险,故银行普遍会以“楼龄+按揭年期”不多于30年作为参考。因此担保期会随物业楼龄增长而缩短,即使个别银行接受业主透过提供收入证明、进行压力测验或降低按揭成数等方法,酌情延长按揭年期,例如对楼龄较新的二手居屋批核长达25年之按揭,但整体而言,高楼龄居屋相对较难获批长按揭年期,另外,银行为居屋第二市场提供的按揭计划以P按为主,更不设预先批核,相对私楼业主能够选择P按以外的H按或定息按揭,变得较为局限。

自从二月下旬政府推出DSD辣招后,业主减价卖楼,私楼造价亦逐渐回落,最新五月份以实用面积计算的平均尺价按月进一步下调0.7%至每尺约8,781元,与二月份历史高位每尺约9,191元相比,累跌约4.5%,惟二手居屋造价水涨船高,笔者相信,部份却步居屋第二市场向隅客或因此而回流私楼市场寻实,届时市场焦点将重返二手细价物业市场。

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