新闻专栏
3月
26
经络张颢曦:市场对加息预期升温 采用定息按揭可避险 大型银行七年定息按揭计划较P按计划悭息超过一成

本月下旬美国联储局公布议息结束,维持利率及量化宽松规模不变,惟本港按揭市场市占率最高之四大银行则因应政策及市况调整业务策略,相继增加新造按揭息率,为市场响起加息的警号。经络按揭转介高级首席副总裁张颢曦表示,有大型银行在上调按息同时亦推出不同年期的定息按揭计划,让置业人士有更多产品选择,即使二○一五年后加息周期重临,置业人士在定息期内仍可避免息口变化带来的冲击。与此同时,楼市在一系列的楼控措施的规管下,投资者近乎绝迹,成交亦大减,预期按揭市场今年将持续萎缩,新取用按揭贷款表现势较去年逊色,因此在用家主导之下,银行需要提供更多元化及具有竞争力的产品吸引注意,相信是次大型银行推出定息按揭计划可以抢尽用家市场焦点,亦有助争取较佳市占率。 选择。

定息按揭计划存在需求
张颢曦表示,虽然联储局未有具体退市时间表,但市场揣测美国超低息政策有机会较原定时间提早完结,加息之声日渐迫近。回顾上次加息周期(图一),美国于二○○四年至二○○六年期间曾经连续17次加息,两年累计加息达4.25厘,换言之平均每年加息逾2厘,同期本港最优惠按揭利率亦跟随作出13次调整,调整幅度由15至超过50点子不等,累计加息达3厘。鉴于市场早已对加息有所预期,当时部份置业人士遂于加息周期前采用定息按揭计划,锁定每月供楼开支以作避险,根据经络按揭转介研究部数字显示,二○○四年八月份定息按揭计划比例一度抽升至15.4%历史高位,反映市场面对加息周期重临,对非主流的定息按揭计划需求日增。

加息周期定息按揭较划算 
去年浮息按揭计划当中,P按计划大行其道,不过一旦加息周期重临,P按优势将随之而减少,反而采用定息按揭计划相对较为划算。举例购买一个价值400万元的物业,采用大型银行提供最长的七年定息按揭计划,还款期25年(即300期)及七成按揭计算,每月稳定供款13,278元,首七年利息开支合共约529,352元。至于采用浮息按揭计划,以大型银行加息后最新之P按实质利率2.4厘计算,假设二○一五年加息周期重临,本港按揭息率以每年上升50点子的步伐循序渐进,采用P按计划首七年利息开支则合共约602,021元,较定息按揭计划利息开支多出13.7%,达72,669元,因此在加息周期下采用定息按揭计划相对显得划算。(表一) 

张颢曦认为,本港低息环境已持续多年,息口有逐步回升至正常化水平的压力,虽然定息按揭产品并不普及,但无可否认定息按揭产品在市场上有一定需求,是次有大型银行力推定息按揭产品,定息期分别为三年、五年及七年,对于有意置业的用家,亦不失为一个好选择,不论上车或换楼,均可因应个人置业步伐锁定按息,令每月供楼开支更有预算。预期今年内会有其他银行陆续加入提供定息按揭产品行列,藉此吸纳用家市场客源,以提升竞争力及市占率。

(图一) 二○○四年至二○○六年加息周期


(表一)参考个案:
假设楼价400万元,七成按揭,按揭贷款280万元,还款期25年(300期)计算: 

 

按揭利率

七年期 定息3%

浮息 P-2.6%(P=5%)
假设两年后每年加息1/2厘

实际利率

%

市占率

利息

(元)

实际利率

%

市占率

利息

(元)

第一年

3.0%

13,278

82,955

2.40%

12,421

66,294

第二年

3.0%

13,278

80,632

2.40%

12,421

64,286

第三年

3.0%

13,278

78,238

^2.90%

13,081

75,262

第四年

3.0%

13,278

75,772

^3.40%

13,735

85,498

第五年

3.0%

13,278

73,230

^3.90%

14,381

95,010

第六年

3.0%

13,278

70,611

^4.40%

15,016

103,803

第七年

3.0%

13,278

67,913

^4.90%

15,639

111,870

 

首七年合共利息

 

529,352

 

602,021

(↑13.7%)


* P现为5%
^假设二○一五年加息周期重临,本港按揭息率以每年上升50点子的步伐循序渐进计算
一切条款及细则以银行最终批核为准。

回上頁
按揭计算机
更多功能
楼价
HK$
按揭成数
%
按揭年期
按揭利率
%
结果
按揭金额
HK$
0
按揭期数
0
首期
HK$
0
每月还款
HK$
0
立即估价
手机应用程式

香港金钟夏慤道18号
海富中心一座18楼1803室

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息