新闻专栏
5月
15

【置业计数】申请按揭难关重重?避开5大地雷自救

置业人士申请按揭时,经常遇到申请进度缓慢、获批的贷款额不足、还款期缩短等问题,当中大部份与物业及申请人有关。只要大家避开以下5大按揭地雷,置业路上便能更畅通无阻。

 

地雷1:文件不齐影响审批进度

如果申请按揭文件不齐全会影响审批进度,按揭申请人如果属于受薪人士,提交的文件较为简单,需要提交身份证、物业买卖合约、最近3个月的住址证明、及最近3个月的入息证明如最近财务年度的税单或粮单。但如果属于自雇人士,需要提交商业登记证、最近两年的税单、最近的财务报表及公司最近6个月的户口纪录。如果属于有限公司,更需要提交公司注册证、公司章程及简介。不少申请按揭的自雇人士的文件未必齐全,影响申请进度,打算置业前必须有足够时间预备。

 

地雷2:物业估价不足影响获批贷款额

物业估价不足会导致获批的按揭贷款额出现差异,近月银行对物业的估价较为保守,导致最终批出的贷款额比预期为低,楼价800万物业如果做足6成按揭,可以借足480万贷款,但如果银行对该物业的估价只有750万,只能获得450万的按揭贷款,两者相距30万。由于每间银行委托的测量行各有不同,可向多间银行进行估价,个别银行的估价会较为进取。另外,如果物业成交价与估价相距不远,有银行可以酌情调高估价。

 

地雷3:物业类型特别及楼龄高影响还款期

虽然按揭最长还款期长达30年,但物业类型特别及楼龄高会影响批出的按揭还款期。现时银行根据「75减」或「70减」楼龄决定还款期,如果物业楼龄已经有50年,银行再以「70减」处理按揭申请,该物业的最长还款期只有20年。买入单位前可为物业进行初步的查册,登入土地注册处的「综合注册信息系统网上服务」查阅物业数据。另外,物业类型亦会影响还款期,例如买入村屋,银行多数以「55减」楼龄作为最长还款期。为保障起见,买入物业前可先向按揭转介公司了解。如果居屋楼龄大于20年,由于接近房委会30年的担保期,按揭还款期亦有机会会被银行扣减。

 

地雷4:收入来源、非自用及已有贷款在身影响按揭成数

现时住宅物业如果不申请高成数按揭,楼价1,000万以下按揭成数高达6成,不过如果借款人的收入来源及购买物业的目的会影响按揭成数,如果收入来自香港以外地区,按揭成数要削减1成,如果属于非自用或由公司持有,按揭成数亦要削减1成。如果自己已经成为担保人或已经有按揭的物业,按揭成数亦要扣减1成。如不知道自己情况能申请多少按揭成数,可向按揭专员查询。

 

地雷5:成交期太短 银行不够时间审批

物业成交期让买卖双方的律师有充足时间处理业权事宜,银行亦需要一至两个月审批按揭申请,二手物业的成交期于签署临时买卖合约决定,过往成交期一般为两个月。然而近月疫情影响按揭处理进度,成交期需要争取至3个月才最安全。

 

申请按揭是置业重要一环,按揭转介公司会为每位申请人提供专业的按揭咨询服务,收费全免。如对按揭有任何疑问,可随时与按揭专员联络,找出最适合的按揭方案。

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