新闻专栏
9月
27

汇丰率先宣布调高1/8厘按揭利率 加息周期正式启动

供楼负担比率将直迫七成 加按比率35.6%创新高

美国联邦储备局(美联储)刚结束一连两日的议息会议,纵然美国总统特朗普曾表态不支持加息,全球早已对该局就是次的加息决定已无悬念。的确,美联储宣布再次加息四分之一厘,并将联邦基金目标利率由1.75厘至2厘区间,上调至2厘至2.25厘区间。此乃美联储自2015年年底启动加息周期后,第八次加息四分之一厘,已共加两厘。


九间银行加息最优惠利率(P)12.525点子

对于香港的加息情况,亦是全香港市民最关注的议题。一如市场所料,今日汇丰银行率先宣布调升最优惠利率(P),由原先的最优惠利率(P)为5厘,调升12.5点子至5.125厘,为首间率先为加息周期掀起序幕的大型银行。其后,恒生银行、渣打银行、中银香港、华侨永亨银行、大新银行、创兴银行、工银亚洲及花旗银行亦于同日宣布加息。现时除了华侨永亨加息0.25厘至实际利率5.25厘,加幅跑赢大行,其余八间加息0.125厘至实际利率5.125厘 (见表一)。经络按揭转介首席副总裁刘圆圆认为,是次加息已酝酿多时,香港亦比美国滞后两年零九个月才展开加息步伐。然而,是次银行加息幅度温和,主要为展开加息周期之序幕,对楼市影响极轻微。刘圆圆预料,周内会有更多银行会宣布跟随加息,成为自06年4月,即近12年半后香港银行再次调高最优惠利率(P)。


刘氏分析,早前银行一改调升新造按揭息率10至20点子,及增加定期存款利率,反映银行资金已较以往紧张,特别是中小型银行的银根较少,边际利润极微,加息实际上对银行有着正面的帮助。再者,自港汇多次触及弱方兑换保证,金管局连番入市,令银行体系结余由年初的近1,800亿港元降至现时低于800亿港元水平,减幅已达五成半。若今次香港仍不跟随美国加息,会导致港美息差再度扩阔,套息交易有可能急速加剧,令金管局再度出手接钱,届时银行体系结余有可能进一步下降至500亿以下水平。而香港银行调整最优惠利率(P),能使香港利率更趋正常化。


贸易战引发政局不稳 Hibor创十年新高

美国刚宣布再对2000亿美元中国生产的产品征收关税,中方亦不甘示弱批评美方及对美600亿美元商品征税,中美贸易战令全球经济陷入混乱之中,新兴市场首当其冲,香港股市亦显著表现反复,全球政经局势不明朗因素令香港踏入一片阴霾之中。不过,尽管8月份美国核心消费物价指数(CPI)按年放缓,亦无阻美国的加息决心。作为拆息按揭计划基准的一个月银行同业拆息(Hibor)自八月底再度上升,直至9月26日,Hibor已升至2.21厘,创下自2008年10月后近10年后的高位。若Hibor持续高企,将会增加银行的资金成本,因此刘圆圆表示对香港银行跟随美国加息属意料之内。


加息75点子 供楼负担比率将达七成

八月初时,各大小银行纷纷将新造按揭息率调升10至20点子,令新造业主的供楼负担有所增加。另一方面,近期楼市虽稍有回落但楼价仍然处于高位,市民的薪金一直追不上楼价的升幅,若再加上于加息周期底下,供楼负担比率将拾级而上。根据经络按揭转介研究部的最新数据显示,八月份的供楼负担比率已达到65.7%,如未来加息三次,每次25点子,而楼价及家庭入息中位数不变,供楼负担比率将达至七成创自2018年后的20年新高。


加按比率达36.5%创新高 金额按月首达400

受惠于近年的楼价升值,基本上数年前已持有物业的业主均可享受楼价升值后套现的好处,加上游资泛滥,很多业主喜欢加按物业套出资金作其他投资用途。根据经络按揭转介研究部的最新数据显示,八月份的涉及加按的按揭比例占整体个案达36.5%,创出有纪录以来的新高。另一方面,加按套现的金额亦首次冲破400万的关口,八月份的每宗平均加按贷款额达到416万,可见业主无惧加息的影响,对后市仍然乐观。


明年底息口至3.5 楼市属调整难以大跌

展望香港未来的加息步伐,基本上香港已备充足条件展开加息周期,刘圆圆预期加息幅度相对温和,连计今次加息,年底香港将共加息25至50点子,实际息率约为2.5厘左右。至于明年来说,香港仍很大机会跟随美国的加息步伐,如无其他特别情况,如重大的政经因素影响,预计香港会再加息3至4次,到明年年底时的实际息率将有机会达到3厘左右。刘氏补充,根据经络按揭息率指数(MMI)的数据可见,现时按揭息率约为2.17%,在历史来说算是偏低水平,过去20年,平均实际息率为3.33%,反映现时息口仍算低微,加上现时已有三厘的压力测试要求,即使加息将对防守力充足的业主影响轻微。

近年楼市偏向于一手楼盘,二手市场相对淡静,最近二手楼价更有下调迹象。不过,刘氏认为,现时香港受多种外围气氛牵动,令楼市呈胶着状态,虽然有见部份单位减价出售,但只属零星个案,相反大多数人的实力相当充足,因此若外围气氛转稳,对未来楼市可重新起支持作用。

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