新闻专栏
2月
04

楼市#10yearschallenge(下)

上回提到近十年政府以不同「辣招」应付楼市升温,包括收紧按揭成数及增加税收等,无奈仍难阻楼价拾级而上,令大部份香港市民上车无望。根据笔者的分析,楼价只升不跌可归根于以下几个原因:

(一)银行水浸,供求失衡
自美国于2009年起推出量化宽松(QE)政策,全球大量印发银纸,热钱充斥市场,不少人选择购入物业。2009年至今,银行体系结余平均处于2,051亿元水平,最高更达到4,263亿元,相比起2009年之前的银行体系结余平均只有54亿元水平,明显增幅不少。再者,近十年香港楼市持续供不应求,加上现时六成业主已将物业的按揭供满,十年间楼价升幅接近两倍,令他们可不断投资物业增值,楼价因而推高。

(二)息口偏低,回报可观
基于银行「水浸」,银行在按揭市场变得甚为积极,对比十年前后的按揭计划,便能感受到银行之间的竞争越见激烈。2009年,当时大型银行的最优惠利率(P)仍然是5%,并持续接近十年,去年九月才加息八分之一厘至5.125%。虽然加息,但按揭计划更见优惠,拆息按揭计划(H按)的封顶息率由十年前的P-2%(实际利率为3%)不断下调至现时的P-2.75%(实际利率为2.375%)。另一方面,近年转按盛行,除了按息吸引之外,最大卖点便是可观的现金回赠,由以往只有约0.9%增至现时超过2%,即贷款额500万元,现金回赠高达10万。息口低加上回报率高,自然吸引不少买家入市。


(三)房策存在漏洞
纵使政府不断出招,以图打击投资者入市,可惜,政府十年来推出的楼控措施非但打击投资者,亦同时不断将上车门槛增高,变相令首次置业的年轻人更加难入市。例如「辣招」之初主要依靠收紧按揭成数、增加压力测试及提升按揭保险计划上限,这些措施对高收入、首期充裕的人士影响甚少,反之置业初哥却会感到无比吃力。其后,政府征收额外税率,但当中存有不少漏洞,例如借人头买楼、近亲转让等可轻松避开高昂的税收,因而无阻投资者入市,楼价越见上升。

展望下一个10年,香港的土地问题会否仍然严重?相信政府需要与社会各方持份者达成共识,为香港的土地作出长远规划,增加供应以稳定楼价及民心。

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