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10月
12

【一手攻略】想用「林郑Plan」买柏傲庄?买新盘用按保必睇5大锦囊

大围新盘柏傲庄开售,由于民生配套齐全,又位于港铁三线交界,周末位于荃湾商场的示范单位排满人龙。柏傲庄项目由600多万至2,000多万不等,不少准买家打算以按揭保险买入单位。不过申请按揭保险比一般按揭较为繁复,大家入飞前必须留意以下5大锦囊:

1. 按揭以折实价计算
由于银行批核新盘按揭会以折实价计算,因此申请按揭前要清楚知道发展商提供的所有折扣。柏傲庄发展商为项目提供多项优惠,包括180天现金优惠付款计划折扣(3.5%折扣)、发展商会员「New World CLUB」会员优惠(3%折扣)、印花税优惠(8.5%折扣)及尊尚特选置业优惠(5%折扣)。

以售价最低的第2座(2A)8楼E单位为例,价单标示价钱为$7,862,000。同样申请六成按揭,如果一次过选用180日付款计划及其余3项折扣优惠,一共提供20%折扣,折实价变成$6,289,000,六成按揭贷款额为$3,773,400;如果选用420日现金优惠付款计划,折实价便会变成18.5%,折实价会升至$6,407,530,六成按揭贷款额便升至$3,844,518,申请按揭前必须计算清楚。

2. 用到新例用唔到旧例
现时按揭保险分为新例(俗称林郑Plan)及旧例,按揭保险旧例,为600万以下提供八至九成按揭,「现楼」及「楼花」均可接受。然而,新例为800万以下物业可承造高达九成按揭,800至900万可承造八至九成按揭(最高贷款额720万),900至1,000万最高可承造八成按揭,但只限于「现楼」项目。由于柏傲庄入场费为$6,289,000,已高于旧例的楼价上限,故只能考虑申请按揭保险新例。


3. 「即供」「建期」决定申请按揭时间
发展商为柏傲庄提供5个付款计划,第(A1)、(A2)及(A3),(B1)及(B2)为特色单位按揭(详细付款计划:https://www.mreferral.com/news/柏傲庄-i-the-pavilia-farm-i-价单-付款方法-按揭/)。其中180天及420天付款计划为即供计划,其余为建期计划。选用即供款计划及建期各有好处,即供能享有较多折扣优惠,银行会根据申请人现时入息批核按揭,对买家较有预算,但必须在短时间内付款,故要具备充足首期开支,并不能使用「林郑Plan」。


建期的好处是可使用「林郑Plan」,资金预备较为松动,缺点是没有发展商折扣,由于建期付款在入伙前约半年才正式申请按揭,银行会根据申请人当时入息批核按揭,而且要考虑届时估价风险。

4. 留意按保基本要求
申请按揭保险需要符合一定资格,包括申请人收入与香港要有紧密连系,买入物业必须为自住性质,如果选择担保人,对方必须为直系亲属或未婚夫妇。供款比率上限方面,如果未有按揭在身,每月供款不得高于每月入息50%。假设想买入折实价$6,289,000单位,以实际按息2.5%及供款期30年计算,每月供款额为$19,879,入息要求即为$39,759。不过,如果有按揭在身或已做担保人,入息门坎要求更高。


5. 九成按揭要求更严
「林郑Plan」能让打算买入 800万以下物业的买家提供高达九成按揭置业,786万单位可以承造九成按揭,首期低至约78.6万,每月供款额为$27,958,每月收入六万多元能符合申请资格。不过申请九成按揭的门坎较高,包括未持有任何香港物业及必须为固定受薪人士,如果属于自雇人士,最高只能申请八成按揭。


现时经络按揭转介为柏傲庄提供按揭优惠,在低息环境持续下,供楼以H按较为优惠,推出(1)「低息H按优惠」计划,按揭息率低至H+1.4%,现金回赠高达0.5%至0.8%,供款年期长达30年,并设有高息存款户口Mortgage-link。另外,如果属于即供及大额按揭贷款,可以选用(2)「即供大额按揭优惠」,按揭成数高达70%或贷款额高达3,500万(以较低者为准),全期低至P+0.5%,年期长达25年。

如对按揭有任何疑问,欢迎随时透过以下方式与我们联络:

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