新闻专栏
9月
10

【曹Sir按揭信箱 – 你问我答】

大家有无收看星期日晚我们冠名赞助嘅TVB电视节目《我要做业主》呢?相信一集只有半小时,大家心里面应该仲有不少按揭疑难想追问,好想同经络按揭转介首席副总裁曹德明(曹Sir)来个真情对话?


我们现在设立「曹Sir按揭信箱」,大家可以随便留言问题 ([email protected]),曹Sir每日都会尽量为大家解答!






問題(1):做九成按揭通常有何要求?

好多朋友都問到九成按揭嘅問題,一般情況下,業主必須要自住及在香港沒有其他住宅物業,另外入息審查方面,只計算底薪,即不計算OT、花紅、津貼及雙糧,除非合約寫明保證有才可計算。因應情況不同,要求也不同,詳情可致電本公司作詳細解。


問題(2:舊樓做唔做到按揭?

答:可以,不過一般銀行會以「75減」或「70減」樓齡作為按揭最長還款期,例如一幢物業樓齡為50年,若銀行以「75」減作為標準,最長還款期便是75-50=25年。


問題(
3:我想買一手樓,用即供好定係建築期付款好?

答:即供付款發展商提供的優惠較多,銀行估價較足,預備資金時間較為緊張。建期付款有更充足時間預備置業資金,視乎價錢亦可申請按揭保險上車,但要小心有機會遇上估價不足。

問題(4):依家普遍H按嘅PLAN係幾多?
答:銀行會根據申請人的財務背景、物業類型及貸款額提供不同按揭計劃,現時一般情況下,H按普遍做到H+1.5%,但實際情況視乎銀行最終批核而定。


問題(5):依家普遍
H按嘅PLAN係幾多?

銀行會根據申請人的財務背景、物業類型及貸款額提供不同按揭計劃,現時一般情況下,H按普遍做到H+1.5%,但實際情況視乎銀行最終批核而定。

 

問題(6):我做咗女朋友個擔保人,之後點想可以唔做?

擔保人不能單方面處理,需要由業主或借款人向銀行提出,所以建議大家做擔保人前應仔細考慮清楚。

 

問題(7):乜嘢叫mortgagelink ?

按揭儲蓄掛鈎戶口是指銀行為按揭申請人提供的高息活期儲蓄戶口,提供與按揭一樣的利息,讓按揭申請人抵銷按揭利息的支出,例如實際按息為2.5%,按揭儲蓄掛鈎戶口的息率同樣為2.5%,遠遠高於一般活期存款的年利率0.01%,而且沒有任何風險。不過要注意按揭儲蓄掛鈎戶口設有存款上限,一般為總貸款額的一半。例如按揭貸款300萬,按揭儲蓄掛鈎戶口的上限為150萬。

 

問題(8):凶宅係咪做唔到按揭?

中國人認為凶宅不吉利,抗拒買入及居住,導致凶宅成交欠理想。銀行估價及審批按揭申請時,考慮到單位轉售困難及樓價折讓問題,在按揭成數及還款年期採取非常嚴謹態度,甚至不會批出按揭。因此如欲買入凶宅,要有「Full Pay」的心理準備,否則隨時會遇上撻訂的危機。 至於涉及輕微事故的單位,銀行通常肯批出按揭,但有機會調低按揭成數及提高按揭息率。

 

問題(9):想買白居二,樓齡有無嘢要注意?

銀行一般會以金管局規定的最高30年為上限,扣除居屋物業的樓齡以批核年期。例如居屋樓齡為19年,買家最高只能獲批「30年減19年」,即11年按揭。

 

問題(10):物業估價需要乜資料?點解有時估唔足價?

估價需要提供物業地址、呎數、叫價及聯絡電話,方便我們與銀行跟進。物業估價會受多項因素影響,例如物業質素同市況等等,每間銀行的估價機制各有不同,可進一步提供物業資料與我們聯絡。



問題(11):丁屋其實可唔可以做按揭?

丁屋有轉讓限制,新建成後需獲發滿意紙,如在首5年內出售丁屋,必須先辦妥補地價手續。由於丁屋買賣較私樓複雜,銀行在樓按取態上相對較審慎。



問題(12):我曾經買過樓,算唔算首次置業?

如果手上已經沒有任何物業,即使曾經買入物業,現在仍屬於首次置業。



問題(13):轉按有啲乜嘢手續?

轉按需作重新審查,當中包括進行物業估價及對業主進行入息審查,業主要再次提供入息證明、現有按揭貸款合約及供款證明、以及個人資料證明如身份證及住址證明等文件。



問題(14):我有一個現契單位但無入息,可做按揭嗎?

可以,根據金管局現行按揭措施,以資產水平基礎申請住宅物業,可獲銀行批出的按揭成數,會較一般為低,最高為4成,若屬於第2套物業或以上的按揭貸款,按揭成數降至3成。

 

問題(15):被釘契的物業,是否不能做按揭?

不是絕對,因為釘契的形式也有很多種,例如屬Building Order No.26A,一般都是公共地方的維修令,大部份銀行都接受。如欲查詢詳情,可以提供物業資料,與我們進一步聯絡。


問題(16):
按揭成數做到幾多?

如果物業屬於自住及收入來自香港,樓價1,000萬以下的物業,一般情況下,按揭成數可以做到六成(但不高於500萬),至於1,000萬以上的物業,按揭成數可達五成。如果希望申請高成數按揭,可用按揭保險,樓價900萬以下,可以申請9成(但不超過720萬),樓價900萬至1,000萬可申請8成。


問題(17):
出租物業最高可做幾成按揭?

出租物業的按揭成數最高為五成。


問題(18):
我本身是擔保人,對申請新按揭有什麼影響
?

擔保人會被視作有按揭在身,買樓成數需要下調,而且供款與入息比率及壓力測試的限制會更大。


問題(19):
劏房做唔做到按揭
?

一般銀行對「劏房樓」的按揭申請偏向保守,並不是每間銀行都接受劏房樓按揭,如欲了解進一步資料,可與我們直接聯絡。 

 

問題(20):按揭初步批核時間要幾耐

視乎不同銀行,如文件齊全,一般的按揭最快批核時間約為7-14工作天,但在疫情下按揭批核時間有機會更長。

 

問題(21):點知邊間銀行回贈最多?

由於每間銀行會根據申請人的貸款額及財務狀況,提供不同程度回贈,可直接與我們的按揭專員聯絡,了解進一步資料。

 

問題(22):二按息口一般要幾多?

一般息口可低至15%,我們有為客人提供二按的轉介服務,詳情可以與我們直接聯絡。

 

問題(23):按揭批核時間通常要幾耐?

按揭批核時間通常為兩個月。

 

問題(24):如果自己已經做了擔保人,是否仍可以申請按揭?

可以,但是月供比例及壓力測試會較嚴謹,按揭成數亦會最少減一成。

 
問題(25):
咩叫壓力測試?

壓力測試是指假設利率加3%,供款與入息比率的比例。

 

問題(26):咩係供款與入息比率?

是按揭貸款申請人每月償還債務與每月收入的比率。

 

問題(27):物業連車位,可以借幾多成?

物業連車位可申請高達按揭成數八至九成。

 

問題(28):空殼公司可做幾多成按揭?

根據現時金管局規定,若物業是由空殼公司持有,可承造按揭的貸款成數最高為五成,較以個人或聯名申請為低。

 

問題(29):想問問加按和轉按的分別是什麼?

加按和轉按的分別 「加按」是指留在原本銀行增加按揭貸款額作套現用途。 「轉按」是指把按揭由原銀行轉到另一間銀行,也可順道套現。

 

問題(30):轉按一般需時幾耐?

轉按一般需時約個半月至兩個月。

 

問題(31):月入不足夠通過壓力測試怎麼辦?

可以嘗試增加擔保人。

 

問題(32):沒有收入但有資產,可以申請按揭嗎?

可以,根據金管局現行按揭措施,以資產水平基礎申請住宅物業,可獲銀行批出之按揭成數較一般為低,最高僅為4成,若屬於第二套房或以上之按揭貸款,按揭成數降至3成。

 

問題(33):無稅單做到按揭嗎?

可以做到,但要提供3個月出糧記錄及糧單。

 

問題(34):有私人貸款或信用卡卡數,如何計算可以借貸額?

如屬私人貸款,每月供款需要撥入計算壓力測試。


問題(35):擔保人有咩責任?

一旦借款人未有履行合約還款時,擔保人便要承擔還款責任。

 

問題(36):未補價居屋按揭可否做H按?

不可以,只可以做P按。

 

問題(37):H按好還是P按好?

在低息環境下,按揭一般以H按較P按優惠,但現時部份物業需要用P按供款,可與我們聯絡,提供更多物業資料。

 

問題(38):九成按揭可以出租嗎?

不可以,出租物業最高只可做五成。

 

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