新闻专栏
7月
19

新盘热销之谜

纵然4、5月香港楼市交投减少,当大家担心楼市将持续受中美贸易战及本地政治因素影响,上星期某新盘开卖近乎全数沽清。由于该盘大部份单位呎数偏细,一开始似未被市场看好,不过其后发展商改变策略,将价格稍为降低后,旋即卷起大量市场购买力,上星期推售344伙,劲收1.2万票,并火速售出337伙,成为近月销情最好的楼盘,可见市场购买力一直存在,只是在等一个机会释放出来。

是次楼盘有两个有趣现象。第一,超过300个单位成交价低于400万元,可承造九成按揭;第二,当中更有24伙成交价低于200万元,印花税划一低至100元。我们更可从此两个现象以按揭角度解释是次热卖的原因。

有报导指,有名人与家人连购三宅,以用尽首置客的名义上车,假设三个单位都不超过400万元,便有机会全部单位承造九成按揭。相比将三个单位的首期加起来,假设每个单位的首期为40万,即合共120万首期,亦只能购入一个600万的单位,并承造八成按揭。另一方面,首置客的印花税(AVD)只需按第二标准税率缴交,即400万元以下楼价最多只需缴付楼价的2.25%,若购入的单位不超逾200万元,印花税更只需100元,相信不少人因「低首期」及「低印花税」两大好处而入市。

从楼盘位置来说,民生商店不乏,亦邻近公立医院,虽然与西铁站有少许距离,但景观翠绿开扬,相信未来的租赁需求活跃。是次大部份单位成交价为400万元楼下,大部份买家为年轻客户,相信承造高成数按揭的机会很高。要注意,以按揭保险计划承造按揭需为自住物业,否则只能按金管局标准承造五至六成按揭,首期支出将会大增。假设400万元的单位承造九成按揭,供款30年,压力测试要求下月入需达到$38,000以上,如未达到入息要求可加担保人,惟根据按揭保险公司规定,九成按揭下的担保人必须为直系亲属。

由于发展商提供的60天即供付款办法折扣率高达22%,因此是次出售的337伙买家全数选择此付款方法,若使用高成数按揭的买家,由于借款人须经由银行及按揭保险公司两边作出资产审批,要留意时间是否足够。还有一点,由于部份银行考虑估价的问题,因此并不是每间银行都愿意接受楼花按揭的申请。在60天期限下,建议申请按揭保险计划及入息不稳人士尽快寻求专业人士如按揭中介帮忙,将按揭申请配对至合适的银行,以确保整个审批程序顺利。

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