新闻专栏
11月
06

【新盘攻略】想买九肚山入门版 申请「林郑Plan」或「呼吸Plan」必须知的按揭贴士

九肚山是新界区传统豪宅地段,而长实开卖的「名日。九肚山」可谓「九肚山入门版」,折实价后入场费低至700多万。如果符合申请资格,买家可以选择按揭保险新例(俗称「林郑Plan)或发展商的「呼吸Plan」,究竟哪种按揭计划最适合自己?申请前要注意甚么事项?

楼价1,000万以下可用「林郑PLAN
「林郑Plan」是指按揭保险新例,800万以下物业最高可造九成按揭,800至900万最高可造八至九成按揭(最高贷款额为720万),900至1,000万最高可造八成按揭。使用「林郑Plan」的好处是可使用高成数按揭供楼,按息与普通按揭相若。


使用「林郑Plan」要注意以下事项:

1. 必须使用建筑期付款
如果买家打算使用「林郑Plan」必须选用发展商建筑期付款计划。虽然买家未能享有即供优惠,但根据价单买家仍可享有高达19%折扣优惠(包括15%印花税优惠、2%置业优惠及2%早鸟限时优惠)。


2. 必须为自用物业
按揭保险规定物业必须为自用,投资出租不合资格,金管局按揭指引规定最高按揭成数只有五成。

3. 要支付按揭保险费用
使用按揭保险必须支付保费,还款年期愈长利率愈高,如果还款期长达30年,保费有机会高达贷款额的5%,不过现时贷款机构会根据申请人状况提供折扣,而且买家可以加借保费,无需一次过负担。

4. 九成按揭限制
如果选用九成按揭,抵押人必须未持有任何香港住宅物业以及必须为固定受薪。

5. 估价及入息风险
由于建期付款在入伙前约半年才正式申请按揭,估价会随着楼市走势及邻近屋苑物业成交出现变动,需要考虑届时估价风险,银行亦会根据申请人当时入息批核按揭。

6. 担保人
如果要找担保人,对方必须为直系亲属或为未婚夫妇。

如果1,000万以上的物业未能使用「林郑Plan」,可考虑使用发展商「呼吸Plan」:

「呼吸Plan是指按揭计划像呼吸一样容易,发展商为即供付款买家提供八成一按计划,最高为楼价的80%。好处是无须提供任何证明文件,年期为3年,期内供息不供本,利率为定息2%,并无须通过压力测试。假设折实价为1,200万,贷款额能高达八成,只需支付240万便能置业,其后3年内每月还息约数千元,由于使用即供计划,能享受高达21%折扣。


使用发展商「呼吸PLAN」要注意以下事项:

1. 息率较高
「呼吸PLAN」虽然提供还息不还本条款,但3年内息率达两厘,比现时实际按息约为1.75%水平为高。

2. 「呼吸」后要再申请按揭
由于按揭合约只有3年,期内须偿还本金及利息,供楼人士届时要再重新申请按揭,届时银行估价会随着楼市走势及邻近屋苑物业成交出现变动,申请人亦需要进行压力测试,到时入息状况会对申请按揭产生不确定因素。







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