新闻专栏
11月
28

【换楼攻略】新按保换楼4大注意事项

踏入11月交税季节,打工仔需要处理税务局的「绿色炸弹」,现时市面上有多种贷款帮助交税人士度过税务难关,例如税务贷款、私人贷款、循环贷款等,过去如果手上有物业人士,更能通过转按套现。不过今年税务贷款审批较为严格,而今年10月政府推出新按揭保险计划,会为换楼的人士提供更多资金调配选择。

 

(一)新按保启动换楼链

新按保措施规定,放宽由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划的楼价上限,其中首次置业人士(即申请时并未持有任何香港住宅物业)可申请最高9成按揭贷款的楼价上限将由现时400万元提升至800万,而可申请最高8成按揭贷款的楼价上限则会由600万提升至1,000万,后者可以包括自用换楼,为需要换楼人士提供更大弹性。

 

(二)增强业主借贷力

新按保措施受欢迎其中一个主因,是增加业主的借贷力,推动楼市的换楼链。假设业主本身拥有一个物业市值600万的物业,随着家庭成员人数增加,希望买入一个市值800万的单位。根据旧例,该楼价单位过往只能承造6成按揭,首期高达320万,并非一般家庭能够负担。

 

 

旧按保计划

新按保计划

按揭成数

60%

90%

贷款额

480万

720万

首期

320万

80万

 *假设楼价为800万,以上例子只供参考

 

不过在新按保制度下,业主可以先沽出手上单位,重新获得首置身份再购买物业,800万的物业可以最高承造9成按揭,首期只需80万,扣除置业开支后能够套现约500万作其他财务配置。在现时低息环境下,业主套现的资金可作投资用途以抵销按揭利息支出,或者教育或装修用途。如果担心沽出物业后未能在极短时间内买入另一单位,可以不使用首置身份,买入单位后才沽出现楼,但要承受印花税成本。

 

(三)注意每月供款大幅上升

不过以新按保置业的人士要注意,虽然换楼后能够套现置富,但每月供款会大幅增加。同样以一个800万物业为例,如要使用新按揭保险,以首置身份承造8成按揭、实际按息2.5%及还款期25年计算,每月供款额增加至28,711元,如果以9成按揭计算,每月供款更要高达32,300元。在供款与入息比率为50%的要求下,每月供款额要高达五万多元,有意采用新按保的人士要注意收入符合有关规定。另外如不符合压力测试的人士,还须缴交额外保费。

 

不同按揭成数之每月供款比较

按揭成数

60%

80%

90%

贷款额

480万

640万

720万

实际按息

2.5 %

2.5 %

2.5%

年期

25年

25年

25年

每月供款额

$21,533

$28,711

$32,300

最低入息要求

(供款与入息比率50%计算)

$43,067

$57,422

$64,600

 *假设楼价为800万,以上例子只供参考

 

(四)银行审批更明朗

经络按揭转介研究部数据显示,自施政报告推出为首置人士放宽按揭成数措施(10月16日至11月14日),透过经络按揭转介申请按揭的个案当中,使用高成数按揭(按揭成数为六成以上)的申请占整体申请达50.2%,当中使用高成数按揭购入二手物业占整体申请约为76%,购买一手物业并使用银行高成数按揭申请则为24%。

 

有人担心新按保措施推出不久,银行审批会较为严谨,惟经络按揭转介高级副总裁曹德明认为,现时已有部份银行对于此类申请均可作弹性处理,亦已有成功批出的个案,但按揭保费将在新计划增加之15%下再额外增加10%。他相信随着批出高成数按揭的个案日渐增多,银行处理程序更趋明朗化,有助刺激楼市交投。

 

总括而言,新按保措施实施后,为大家提供更多按揭供款选择,加强现金流应付税务或其他开支。如有任何问题,可随时与经络按揭转介按揭专家联络。 

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